- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 116Görüntülenme
Mimari projeleri ve imar mevzuatını incelediğinizde karşınıza çıkan fransız balkon, odanın penceresinin döşeme hizasına kadar indiği aydınlık bir cephe ve pencere sistemidir. Konut alım satımında sıkça karşılaşılan teras kavramı ise binaların çatı veya çekme katlarında yer alan, üstü açık geniş kullanım alanlarını ifade eder.
Fransız balkon, teras, müştemilat, tretuvar ve lejant nedir, hukuki dayanağı nedir?
Tam boy pencereli cephe ve teras kavramlarının yapısı ve mevzuat dayanağı
Tam boy pencereli bu cephe sisteminde, döşeme seviyesinden başlayan sürgülü veya çift kanatlı tam boy kapı doğramasının hemen önünde 90-110 cm yüksekliğinde cam ya da ferforje güvenlik korkuluğu yer alır. Üst katlardaki teras alanları ise tapu kaydında binanın ortak alanı ya da bağımsız bölüm eklentisi (eklenti teras) statüsünde bulunabilir. Normal balkonların veya çatı katı teras alanlarının cam balkon ya da pergola ile kapatılması işlemleri doğrudan imar ve mülkiyet mevzuatı hükümlerine tabidir (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
Tapuda müştemilat ve inşaatta tretuvar ne anlama gelir?
Tapu senetlerinin ‘Eklenti Bilgisi’ sütununda yer alan müştemilat, bir konutun veya villanın kullanımını kolaylaştıran ancak tek başına bağımsız bölüm olamayan, ana bağımsız bölüme tabi tamamlayıcı bölümlerdir. Teknik şartnamelerde ve mimari projelerde gördüğünüz tretuvar ise bina çeperi boyunca zemine uygulanan 60 ila 120 cm genişliğindeki hafif eğimli, su yalıtımlı beton veya taş yaya kaldırımı kuşağıdır.
İmar planlarında lejant ve A lejantlı arsa ne demektir?
İmar planı okurken yararlanacağınız lejant, harita üzerindeki renk, çizgi ve harf sembollerinin açıklamasını gösteren anahtar tablodur. Bir parselin imar durumunda gördüğünüz ‘A’ harfi (A lejantlı arsa), o parselde Ayrık Nizam yapılaşma koşulunun geçerli olduğunu ifade eder.
Bu mimari bölümler ve imar uygulamaları neden ve hangi durumlarda yapılır?
Boydan pencereli cephe ve tretuvar hangi amaçlarla uygulanır?
Modern apartman ve rezidans mimarisinde salon ile odalara maksimum gün ışığı sağlamak amacıyla fransız balkon tercih edilir. Özellikle müstakil villa ve bahçe katı dairelerde dış cephede rutubeti önleyen bir detay olarak tretuvar uygulaması yapılır. Parsel içi ortak bahçe ve altyapı imalatı statüsünde bulunan bu çevre kaldırımı, temel bohçalama ile drenaj sağlığı için zorunludur.
Ayrık nizam yapılaşma ve çatı uygulamaları hangi durumlarda geçerlidir?
Arsa imar çapında A-3 yazması durumunda parselde dört cepheden bahçe çekme mesafesi bırakılarak en fazla 3 katlı bina inşa edilir; A-2 yazması ise ayrık nizam 2 katlı villa veya konut imarını gösterir.
Bina üst örtüsünü değerlendirirken çatı tipleri, çekme kat kuralları ve teras su yalıtımı konularında kırma, beşik ve teras çatı uygulamaları için geçerli olan teknik kuralları incelemeniz gerekir.
Balkon kapatma, teras kullanımı ve müştemilat tasarrufu için şartlar nelerdir?
Boydan pencereler, gömme balkon ve normal balkonlarda tadilat ve kapatma şartları
Dairenizdeki fransız balkon doğramalarında dış cephe bütünlüğü bozulmadan ve dış cephe rengine uygun biçimde sineklik veya panjur uygulaması yapabilirsiniz. Katlanır şeffaf cam balkon sistemlerinde yönetim planı kuralları dikkate alınmalıdır; gömme balkonlarda dahi dış cephe görünümünü değiştiren sabit kapatmalar veya ortak çatı terasının üst kat maliki tarafından odaya katılması için kat maliklerinin 4/5 (beşte dört) yazılı rızası ve mimari tadilat projesi şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 19, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları).
Ortak çatı terası ile eklenti terasta kullanım ve kapatma kuralları
Binanın ortak çatı terası tüm apartmanın mutlak ortak alanıdır; bu nedenle üst kat maliki tarafından tek başına kapatılamaz ve kilitlenemez (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 4). Tapuda eklenti tescilli çatı terasının emsali artıran sabit çatı veya kapalı odaya dönüştürülmesi ise belediye tadilat ruhsatına ve 4/5 malik onayına tabidir.
Tapuda eklenti olan müştemilatın kullanım ve satış şartları
Müştemilat, tapuda hangi bağımsız bölümün (dairenin) eklentisi olarak tescil edilmişse yalnızca o dairenin maliki tarafından kullanılabilir. Tapunun eklenti hanesinde yazılı olan bu tamamlayıcı alanı, bağlı olduğu ana daireden ayrı ve bağımsız olarak üçüncü bir kişiye satamaz veya devredemezsiniz.
Gayrimenkul alımında tapu, yönetim planı ve imar denetimi nasıl yapılır?
Çatı dubleksi ve penthouse alımında yönetim planı ve mimari proje kontrolü
Üst kat penthouse veya çatı dubleksi satın alırken terasın binanın ortak alanı mı yoksa tapuda o daireye tahsis edilmiş eklenti açık teras mı olduğunu yönetim planından kontrol etmelisiniz. Ayrıca satış işlemi öncesinde belediyedeki onaylı mimari projeyi inceleyerek mevcut terasın ve daire cephesindeki fransız balkon gibi doğrama detaylarının projeye uygunluğunu doğrulamanız gerekir.
Villa müştemilatı, emsal ve tapu sicili kontrol süreci
İzmir Güzelbahçe Yelki, Urla ve Narlıdere Sahilevleri bölgelerindeki villaları incelerken, bahçe içindeki müştemilat (yardımcı ev veya kapalı garaj) yapılarının imar planındaki emsal ve TAKS sınırları içinde ruhsatlandırılıp ruhsatlandırılmadığını kontrol etmelisiniz.
Mimari ve imar kavramlarının benzer uygulamalardan farkları nelerdir?
Çıkmasız pencere sisteminin normal ve gömme balkondan farkı
Normal balkonlardan farklı olarak fransız balkon uygulamasında cephe dışına konsol çıkması yapılmadığı için emsal (KAKS) harici çıkma gerekmez. Bina içine çekilerek yapılan gömme balkonlarda ise alanı sabit duvar örerek odaya katmak yasaktır.
Eklenti terasın ortak çatı terasından ve ayrık nizamın bitişik nizamdan farkı
Ortak çatı teraslarının aksine, tapuda eklenti tescilli çatı terasının kullanım hakkı yalnızca ilgili dubleks veya penthouse malikine aittir. Ayrık nizam parsellerde ise bitişik nizam yapılaşmadan farklı olarak dört cephesi açık yapı düzeninde ön, yan ve arka bahçe çekme mesafelerine uyulması zorunludur.
Özel kullanımlı alanların avantajları ve ruhsatsız işlemlerin riskleri nelerdir?
Boydan pencereli sistem, eklenti teras ve A-2 lejantlı arsanın değer avantajları
Cephede fransız balkon uygulandığında konsol çıkması bulunmadığı için emsal hesabında dairenin net alanından kayıp yaratılmaz. Tapuda eklenti olarak tescilli özel kullanımlı teraslar, ait olduğu dairenin şerefiye değerini %25-40 oranında artırır. Arsa yatırımlarında ise imar çapında A-2 (Ayrık Nizam 2 Kat) lejantına sahip parseller, dört cephesi açık müstakil veya ikiz villa yapımına izin verdiği için bitişik nizam parsellere kıyasla daha yüksek şerefiye ve satış değerine ulaşır.
Kaçak teras kapatma ve ruhsatsız müştemilat yapılarının hukuki riskleri
İzmir Karşıyaka Bostanlı, Çiğli Ataşehir ve Bornova ilçelerinde çatı dubleksi satın alırken en sık karşılaşılan sorun, önceki malikin açık terası ruhsatsız olarak betonarme veya çelik konstrüksiyonla odaya çevirmiş olmasıdır. Belediye yapı kontrol ekiplerinin tespiti veya komşu şikayeti halinde bu tür ruhsatsız kaçak teras kapatmalarına yıkım ve para cezası uygulanabilir.
Sık sorulan sorular
Boydan pencereli cephe sisteminin normal balkondan farkı nedir?
Bu mimari pencere sistemini normal balkondan ayıran unsur, bina cephesinden dışarıya doğru döşeme çıkması (beton konsolu) bulunmaması ve yere kadar inen pencerenin hemen önünde güvenlik korkuluğu yer almasıdır.
Tapuda müştemilat ne demektir?
Konut veya villanın bodrumundaki depo, kömürlük, kapalı garaj, çamaşırlık, bahçıvan evi veya bahçe içindeki yardımcı hizmetli evi gibi tapunun eklenti hanesinde yazan tamamlayıcı kısımlar müştemilat olarak adlandırılır.
İnşaatta tretuvar ne işe yarar?
Bina dış duvarlarını yağmur ve yüzey sularının temel sızıntısından koruyan tretuvar, aynı zamanda yapı çevresinde düzenli bir yaya yürüyüş yolu oluşturur.
İmar durumunda A lejantlı ne demektir?
Parsel üzerine yapılacak binanın komşu parsellerdeki binalara bitişik olmayacağını gösterir; A harfinin yanındaki A-4 gibi rakamlar ise ayrık nizamda izin verilen maksimum 4 kat sınırını ve toplam kat adedini belirtir.
İzmir Çiğli, Karşıyaka, Menemen, Urla, Çeşme, Bayraklı, Narlıdere, Kemalpaşa, Torbalı ve Menderes genelindeki gayrimenkul işlemlerinizde, fransız balkon veya teras detaylarından tapu sicili kontrolü ve imar analizine kadar tüm süreçler için TTBS yetki belgeli danışmanlar üzerinden destek alabilirsiniz.
