- startkeyzirve
- İzmir rezidans projeleri, Lüks konut nedir, Rezidans aidatları, Rezidans daire, Rezidans Nedir, rezidans yaşamı, startkey zirve
- 0Yorumlar
- 1046Görüntülenme
Rezidans (residence); resepsiyon, 7/24 güvenlik, concierge, teknik servis, kapalı otopark ve sosyal tesis hizmetlerinin profesyonel bir yönetim şirketi tarafından sunulduğu otel konseptli bağımsız konut yapısıdır. Şehir merkezlerindeki yüksek katlı kulelerden yatay mimarili butik projelere kadar uzanan bu yapılar, yalnızca modern bir bina görünümünü değil spesifik bir işletme modelini ifade eder.
Bir konut satın alırken veya kiralarken karşılaşacağınız bu yapıların standart apartmanlardan nasıl ayrıldığı, tapu sicilinde nasıl tescil edildiği ve aidat giderlerinin hangi mevzuata göre belirlendiği yasal kurallara tabidir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Rezidans nedir ve hukuki dayanağı nasıldır
Bir rezidans dairesinde mülkiyet hakkınız, ortak alan kullanımınız ve bina içi hizmet standartlarınız imar ve mülkiyet mevzuatındaki hükümlere dayanır.
Yüksek nitelikli konut tanımı ve işletme modeli
İmar mevzuatında yüksek nitelikli konut (rezidans); resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları bulunan, sağlık, kuru temizleme, yemek gibi servislerin ve spor salonu ile yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği, birden fazla bağımsız bölümlü konut binası olarak yer alır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Aynı yönetmelik çerçevesinde bu yapılar, en az konut şartlarını sağlayan konut binaları arasında tanımlanır ve bina bünyesinde daire sakinlerine çamaşırhane, taşıma ve alışveriş servisi hizmetleri de verilebilir.
Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm, bütünleyici parça ve eklenti düzeni
Tamamlanmış binalarda bağımsız mülkiyet haklarının kurulması, kat maliklerinin ana gayrimenkul üzerindeki yasal tasarruf yetkilerini belirler. Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı konutlar, tamamlanmış bir yapının kat, daire veya iş bürosu gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde tesis edilir. Anagayrimenkul maliki veya ortak malikler tarafından tapu sicilinde tescil edilen bu bağımsız bölümler, satın aldığınız her bir dairenin tek bir tapu kaydında birleşerek müstakil kullanım vasfını korumasını ve diğer mekanlardan bağımsız tasarruf edilmesini sağlar.
Henüz inşaat aşamasında bir projeden alım yapıyorsanız, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabilir. Mülkiyet sistematiğinde anagayrimenkulün bütünü ile yalnız esas yapı kısmını oluşturan anayapı kavramları birbirinden ayrılmıştır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu). Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, tapuyu devralarak bu hakka sahip olan kişilere ise kanunen kat maliki adı verilir.
Bir taşınmaza malik olan kimse onun bütünleyici parçalarına da malik sayılır; bütünleyici parça, asıl şey yok edilmedikçe veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan unsurdur (Türk Medeni Kanunu). Dairenizin ayrılmaz birer parçası olan zemin döşemeleri, sabit tesisat donatıları, taşıyıcı bölmeler ve yerel adetlere göre yapının temel unsuru niteliğindeki donatılar bütünleyici parça niteliğinde olup taşınmaz mülkiyetinin ayrılmaz parçası olarak hukuki koruma altındadır. Arazi üzerindeki mülkiyet hakkı da kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını içerir; çok katlı kule yapılarında veya penthouse konutlarda hava sahası ve dikey mülkiyet yasal sınırlar saklı kalmak üzere korunur.
Eklenti ise asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen taşınır maldır ve bir şeye ilişkin tasarruflar aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar (Türk Medeni Kanunu). Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, kapalı otopark yerleri, özel kullanım depo alanları, müştemilat ile elektrik ve su saati yuvaları eklenti sayılır. Bu eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici ve ayrılmaz bir hukuki parçası niteliğinde olup ana bağımsız bölümle birlikte mülkiyet korumasından yararlanır ve bağımsız bölüm maliki eklentilerin de tek başına hak ve tasarruf sahibi kabul edilir.
Tapu incelemesi yaptığınızda, eklentilerin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilerek üçüncü kişilere karşı aleniyet kazandığını, anayapının oturduğu zeminin dışında kalan eklentilerin ise kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterildiğini görürsünüz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, mülkiyetinin el değiştirmesi veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yer hakları da bölünmez bir bütün olarak kendiliğinden devredilmiş olur ve yeni malike geçer.
Lobi, güvenlik ve ortak tesislerin mülkiyet statüsü
Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler, kat maliklerinin bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına ise kullanma hakkı denir. Anagayrimenkulde hangi alanların ortak yer sayılacağı kanun maddeleri ve sözleşme hükümleri ile tayin edilir; ancak kat malikleri arasında düzenlenecek sözleşmeler kanunun emredici ortak alan düzenine aykırı olamaz. Taşıyıcı döşemeler, kolonlar, ana giriş kapıları ve giriş/ortak holleri sözleşme serbestisinin ötesinde kanun gereğince her halde bütün kat maliklerinin müşterek ortak yeri statüsündedir; ortak yer sayılan ana giriş kapıları ve holler üzerinde bağımsız mülkiyet kurulamaz ve bu mekanlar devredilemez.
Binanın çatıları, bacaları, genel dam terasları ve yağmur olukları da her halde anagayrimenkulün ortak yeri sayılır ve bu alanların korunması ile teknik bakımı bütün bağımsız bölüm maliklerinin ortak sorumluluğu altındadır. Genel dam terasları ve yangın emniyet merdivenleri anagayrimenkulün ortak ve can güvenliğini sağlayan yapısal parçalar olduğundan, çatı seviyesindeki mekanların bu ortak güvenlik alanlarına müdahale etmeyecek biçimde kullanılması kanuni zorunluluktur; yangın emniyet merdivenleri ve çatılar üzerinde şahsi tasarrufta bulunulamaz ve tahliye yolları kapatılamaz.
Rezidans projelerinde kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olurlar. Ortak garaj, spor alanı, dinlenme salonları, havuz, otopark ve yeşil alanlar gibi ortak yerlerdeki kullanma hakkının ve tesislere katılımın ölçüsü, aksi sözleşmeyle belirlenmedikçe her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.
Rezidans tapuda nasıl geçer ve hangi durumlarda kullanılır
Tapu senedini elinize aldığınızda mülkiyet türü olarak doğrudan rezidans ibaresiyle karşılaşmazsınız; taşınmazınız projenin imar durumuna göre mesken, büro veya iş yeri statüsünde tescil edilir.
Kat mülkiyetli mesken tapusu ve kullanım kuralları
Kurumsal mevzuatta “rezidans” adıyla bağımsız bir mülkiyet türü tanımlanmamıştır ve tapu sicilinde doğrudan “rezidans” terimi yer almaz (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Projenin imar planı konut alanı ise rezidans niteliğindeki bağımsız bölümün ana gayrimenkuldeki niteliği kat mülkiyeti kütüğünde “Mesken” olarak görünür. Tapuda “Mesken” olarak tescil edilen rezidanslarda konut kredisi kullanımı, vergilendirme ve elektrik ile su tarifeleri standart bir daire ile aynı kurallara tabidir. Mesken tapulu rezidans dairelerin home-ofis olarak kullanılabilmesinde ise bina yönetim planındaki izin maddesi belirleyicidir.
Büro ve iş yeri tapusu ile home-ofis kullanımı
Karma projelerde rezidans niteliğindeki bağımsız bölümler tapuda “Büro” ya da “İş Yeri” niteliğiyle tescil edilmiş olabilir. Tapusunda “Büro” veya “İş Yeri” kaydı bulunan rezidanslar, firma merkezini bu adreste yasal olarak göstermeye ve daireyi yasal olarak home-ofis biçiminde kullanmaya imkan tanır. Buna karşılık tapuda “Büro” veya “İş Yeri” olarak tescil edilen rezidanslarda elektrik ve su faturalarınız ticari tarifeden hesaplanabilir ve alım sırasında kullanacağınız konut kredisi şartları farklılık gösterebilir.
Rezidans inşası, denetimi ve yönetim planı şartları nelerdir
Bir rezidans projesinin inşa edilmesi, denetlenmesi ve sonrasında yönetilmesi; imar planı kararlarına, yapı ruhsatına, teknik denetim sözleşmelerine ve yönetim planı şartlarına bağlıdır.
Karma kullanım alanları ve yapı ruhsatı şartları
Ticaret ve konut fonksiyonlarının bir arada planlandığı karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi imar planı şartlarına bağlıdır. Karma kullanım alanlarında konutun getireceği nüfus yoğunluğuna uygun sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması şart koşulmuştur. Turizm, ticaret ve konut karması olarak planlanan taşınmazlarda yapılacak nitelikli yapılar, imar planındaki yoğunluk kararları ve fonksiyon dengesi doğrultusunda bölgenin sosyal tesis ve teknik donatı ihtiyacı hesap edilerek projelendirilir ve ruhsatlandırılır.
Kanunda belirtilen istisna dışında kanun kapsamına giren bütün yapılar için yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir ve yapı ruhsatiyesi alınmadan hiçbir inşaat çalışması başlatılamaz (İmar Kanunu). Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde çok katlı binaların inşası; yapı imar planı, yönetmelik, fen ve mevzuat kurallarına tam uygunluğu tasdik eden onaylı yapı ruhsatı ve eki projelere uygun biçimde yürütülür. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik veya yapısal tadilat yapılması da ilgili idareden onay ve yeniden ruhsat alınmasına bağlı olup bağımsız bölümlerdeki bölme ve tadilat işlemlerinin onaylı projelere sadık kalması zorunludur.
Yüksek katlı yapılarda teknik yapı denetimi şartları
Denetim mevzuatının gayesi; can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve denetime ilişkin usul ve esasları düzenlemektir (Yapı Denetimi Hakkında Kanun). Konut projelerinin imar planına uygun biçimde projelendirilmesi yasal zorunluluk olup, yüksek katlı binaların taşıyıcı sistemlerinin projeye tam uygunluğu ve katlar arasındaki tesisat boşlukları fen ve sağlık kuralları çerçevesinde yapı denetimine tabidir.
Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yetkili yapı denetim kuruluşları, kanun kapsamındaki her türlü yapıyı ve binaların projeye uygunluğunu yerinde tetkik ederek denetler. Münhasıran yapı denetimi ile uğraşan bu yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının mimar veya mühendislere ait olması zorunludur ve bu kuruluşlar denetim görevlerini yerine getirmek üzere bünyelerinde denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder. Yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür; ancak yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini yapı denetim hizmet sözleşmesi süreçlerinde kendisine vekil olarak tayin edemez.
Yönetim planının bağlayıcılığı ve kat malikleri kurulu karar şartları
Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, ortak tesislerin işletilmesini ve resepsiyon hizmetlerinin yürütülmesini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bütün kat maliklerini bağlayan bu plan, yönetici ve denetçilerin yetkilerini ve alacakları ücretleri sözleşme gücüyle belirler. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar kanun hükümlerine ve genel esaslara göre çözümlenir; bu nedenle daire satın alacak kişilerin tapu sicilinde tescilli yönetim planı maddelerini incelemesi tavsiye edilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart olup yapılan değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Bina sakinleri olarak kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari sağlamlığına, estetik bütünlüğüne ve mimari durumu ile güzelliğini titizlikle korumaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde, cephede veya ortak hollerde inşaat, onarım, tesis, tadilat, dış cephe değişikliği veya değişik renkte boya yapılamaz; mimari projeye aykırı müdahaleler diğer kat maliklerinin rızası olmadan geçerlilik kazanamaz.
Rezidans aidatları ve ortak gider paylaşımı nasıl hesaplanır
Bir rezidans dairesinde ödeyeceğiniz aylık ortak giderler, binada sunulan personel hizmetlerine ve teknik işletme kalemlerine göre eşit veya arsa payı oranında hesaplanır.
Eşit paylaşılan personel ve hizmet giderleri
Rezidanslarda aidatların geleneksel apartmanlara göre yüksek olmasının sebebi sunulan hizmet yelpazesi olup, ortak giderlerin nasıl bölüştürüleceği kanunla belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi). Güvenlik görevlisi, resepsiyonist, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ve temizlik personeli maaşları ile SGK giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa, aksine bir yönetim planı hükmü veya aralarında başka türlü anlaşma yoksa tüm kat malikleri eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Arsa payı oranında paylaşılan işletme, bakım ve avans giderleri
Yüksek nitelikli konut dairelerinin sahipleri ortak giderlere, aralarında başka anlaşma yoksa arsa payları oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20). Bu kapsamda yüksek hızlı asansörlerin bakım sözleşmeleri, merkezi iklimlendirme ve havalandırma giderleri, kapalı havuz ve spor salonunun elektrik ve ısıtma masrafları, jeneratör yakıtı ve anagayrimenkulün sigorta primleri kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Ayrıca anagayrimenkulün bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı ve ortak tesis işletme masrafları da kanun gereğince kat maliklerinden kendi arsa payları oranında toplanan avanslarla karşılanır.
Ortak tesisleri kullanmama durumunda aidat ödeme yükümlülüğü
Ortak alan işletme masrafları mülkiyet hakkının zorunlu bir sonucu olduğundan, bir kat maliki havuzu, fitness salonunu, sosyal alanları veya asansörü fiilen kullanmadığını ileri sürerek aidat ödemekten muaf tutulamaz (Yargıtay yerleşik içtihatları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi).
Rezidans ile apartman dairesi ve müstakil konut arasındaki farklar nelerdir
Konut alternatiflerini karşılaştırdığınızda rezidans, standart apartman dairesi ve müstakil konut veya villa seçenekleri hizmet, güvenlik, yönetim, sosyal tesis ve aidat kriterlerinde birbirinden ayrılır.
Hizmet standartları, güvenlik ve yönetim yapısı farkları
Rezidansın standart bir apartman dairesinden temel farkı; temizlik, kuru temizleme, vale ve teknik bakım gibi günlük ihtiyaçların bina yönetimi tarafından otel standardında karşılanmasıdır. Bir yapının rezidans olarak nitelendirilmesi için sadece lüks malzemelerle inşa edilmiş olması yetmez; geleneksel apartman dairesi ve site yaşamından belirli kriterlerle ayrılır:
- Hizmet standartları kriterinde rezidanslarda 7/24 resepsiyon, concierge, vale, teknik ekip ve lobi karşılama sunulurken; standart apartmanda hizmet yoktur veya kısmi kapıcı hizmeti bulunur, müstakil konut veya villada ise hizmetler mülk sahibinin bireysel organizasyonuyla sağlanır.
- Güvenlik kriterinde rezidanslarda kartlı veya biyometrik geçiş, CCTV ve 7/24 fiziki güvenlik yer alırken; standart apartmanda şifreli bina kapısı ve sınırlı kamera bulunur, müstakil konut veya villada ise bireysel alarm ve çevre güvenlik sistemleri kullanılır.
- Yönetim yapısı kriterinde rezidanslarda kurumsal profesyonel yönetim şirketi görev yaparken; standart apartmanda daire sakinlerinden seçilen amatör yönetici, müstakil konut veya villada ise bireysel yönetim bulunur.
Sosyal tesisler, aidat seviyesi ve yatay mimari projelerle farkları
Ortak kullanım alanları ve aylık gider kalemleri bakımından konut tipleri arasında şu farklarla karşılaşırsınız:
- Sosyal tesisler kriterinde rezidanslarda fitness salonu, kapalı havuz, sauna ve toplantı odaları bulunurken; standart apartmanda genellikle ortak alan bulunmaz, müstakil konut veya villada ise müstakil bahçe, özel havuz ve geniş teras yer alır.
- Aidat seviyesi rezidanslarda geniş ortak alan ve personel giderleri nedeniyle yüksek, standart apartmanda temel aydınlatma ve temizlik gideri nedeniyle düşük, müstakil konut veya villada ise bireysel bakım masrafları şeklindedir.
Yüksek kule tipi yapıların yanı sıra yatay mimari projelerde 7/24 güvenlik ve ortak tesis gibi rezidans altyapısı; açılabilen geniş pencereler, müstakil bahçe ve villa konseptiyle birleştirilebilmektedir.
Rezidans yaşamının avantajları, dezavantajları ve riskleri nelerdir
Rezidans dairesinde yaşamak veya yatırım yapmak; günlük pratiklik ve güvenlik avantajlarının yanında sabit gider, havalandırma, metrekare kaybı ve tapu-ruhsat risklerini beraberinde getirir.
Konfor, güvenlik ve kilitle çık avantajları
Kargo karşılama, kuru temizleme teslimi, misafir karşılama ve arıza durumunda teknik ekibin dakikalar içinde müdahale etmesi rezidans yaşamında zaman tasarrufu ve konfor sağlar. Bu yapılar, sık seyahat eden veya uzun süre şehir dışında kalanlar için daireyi kapatıp çıkma (“Kilitle ve Çık” / Lock & Leave) olanağı sunar. Ayrıca bina içinde akıllı kartlı asansörler yalnızca izin verilen kata çıkış sağlar ve dairelerde ses ile ısı yalıtımı genellikle yüksek inşaat yönetmeliklerine göre uygulanır.
Sabit aidat maliyeti, mekanik havalandırma ve net-brüt metrekare dezavantajları
Bütçe ve fiziksel kullanım açısından karşılaşacağınız başlıca dezavantajlar şunlardır:
- Yüksek aidatlar, rezidanslarda kira getirisinin veya aylık bütçenin önemli bir kısmını oluşturan aylık sabit bir maliyettir.
- Yüksek katlı kulelerde rüzgar basıncı ve güvenlik nedeniyle pencereler açılmaz; taze hava merkezi iklimlendirme sistemleriyle (mekanik havalandırma) sağlandığından doğal hava sirkülasyonu bulunmaz.
- Geniş lobi, otopark, yangın koridorları ve sosyal alanlar brüt metrekareye dahil edildiğinden, rezidans dairesinin kullanılabilir net alanı brüt alana oranla daha düşük kalabilir.
Kat irtifakı, iskan ve ruhsata aykırı tadilat riskleri
Rezidans satın alırken tapuda kat mülkiyeti kurulup kurulmadığına ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumuna dikkat edilmelidir; çünkü kat irtifakında kalan yapılarda şantiye elektriği veya iskan harcı riskleri doğabilir. Ayrıca daire içinde veya binada ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar veya projeye aykırı imalatlar tespit edildiğinde fenni mesulce veya idarece inşaat durdurulur, yapı tatil zaptı tanzim edilir ve mevzuat hükümleri gereğince idari yaptırımlar ile yasal işlem başlatılır.
Sık sorulan sorular
Rezidans alımı, kullanımı ve yönetim süreçlerine ilişkin temel soruların yanıtları aşağıda yer almaktadır:
- Rezidans ile normal daire nasıl ayrılır: Profesyonel bir yönetim şirketinin 7/24 güvenlik, resepsiyon, concierge, vale, teknik servis, kapalı otopark ve sosyal tesis hizmetleri sunduğu rezidanslarda, temizlik ve kuru temizleme gibi günlük ihtiyaçlar bina yönetimince otel standardında karşılanır.
- Tapu senedinde rezidans yazar mı ve home-ofis kullanımı mümkün müdür: Tapu sicilinde doğrudan “rezidans” terimi yer almaz; bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğünde “Mesken”, karma projelerde ise “Büro” veya “İş Yeri” olarak tescil edilir (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). “Büro” veya “İş Yeri” tapulu daireler şirket merkezi göstermeye ve yasal home-ofis kullanımına uygunken, “Mesken” tapulu dairelerde home-ofis kullanımı için bina yönetim planındaki izin maddesi belirleyicidir.
- Ortak alanları kullanmayan kat maliki aidat öder mi: Sosyal alanları, havuzu, fitness salonunu veya asansörü fiilen kullanmadığını ileri süren kat maliki dahi ortak alan işletme masraflarını ve aidatı ödemekle yükümlüdür (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi).
