Müteahhitlik Belgesi Nasıl Alınır? Yapı Denetimi, Kat İrtifakı ve Eser Sözleşmesi

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 103Görüntülenme

Müteahhitlik belgesi nasıl alınır sorusunun dayanağı İmar Kanunu’nda yer alır: Bakanlıktan veya Bakanlıkça yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi almaksızın, inşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez. Yetki belgeleri geçici veya sınıflandırma yapılarak daimi olarak düzenlenebilir; gerçek kişilere ve özel hukuk tüzel kişilerine yapı inşa eden müteahhitlerin kayıtları her yapı için ayrı ayrı tutulur ve birer nüshası yetki belgelendirmesi işlemlerinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa gönderilir.

Yapı müteahhidi, şantiye şefi ve yetki belgesi zorunluluğu

İmar Kanunu kapsamındaki mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi ve yerine getirilmesinin; uygulamada bulunulacak alanın, yerleşme merkezinin ve yapının sınıfına, özelliğine ve büyüklük derecesine göre uzmanlık alanlarına uygun olarak 38 inci maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması mecburidir. Müellifler ve uygulamada bulunan meslek mensupları, işlerini Kanuna ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak gerçekleştirmekten sorumludur.

Yapı müteahhidi ve şantiye şefi; yapıyı, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte Kanuna, ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, yapı ruhsatı ve eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa etmek ve neden olduğu mevzuata aykırılığı gidermek mecburiyetindedir. Yapı müteahhidi ve şantiye şefi, ilgili fenni mesullerin denetimi olmaksızın inşaat ve tesisatlarına ilişkin yapım işlerini sürdüremez ve inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgesi olmayan usta çalıştıramaz.

Şantiye şefi, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutmak zorundadır. Müteahhitlere yetki belgesi verilmesi işlemleri, her yapı için ayrı ayrı tutulan kayıtlar da değerlendirilerek Bakanlıkça yürütülür.

Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan ve yapı sahibi, fenni mesuller ile ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen yapılarda, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının yerine getirilmemesi sebebiyle işlemler tamamlanamıyorsa, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine ilgili idarece durum tespit edilerek iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) verilir. Yapı sahibi, ruhsat süresi dolmamış bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği ve şantiye şefliği görevlerinden herhangi birini üstlenmemiş ise bütün sorumluluk ilgisine göre etüt ve proje müelliflerine, yapı müteahhidine, şantiye şefine ve ilgili fenni mesullere aittir.

Yapı denetimi kapsamı ve yapı hasar sorumluluk süreleri

Yapı Denetimi Hakkında Kanun; can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlar. Kanun kapsamına giren her türlü yapı, Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir; yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini yapı denetim hizmet sözleşmesinde vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.

Emlak İlanlarında ‘Arsa Tapulu Ne Demek?’ Topraktan ve Hisseli Daire Almanın Riskleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları (kat mülkiyeti) kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının bölümleri üzerinde ise, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından kat irtifakı hakları kurulur.

Kat mülkiyetinin kurulması için anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının; bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi, birden başlayıp sırayla giden numarası ve yapı inşaat alanı açıkça gösterilmek suretiyle proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine sunması gerekir.

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.

Eser sözleşmesi kapsamında yüklenicinin borçları ve ayıp sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu’na göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek ve meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür.

Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden işsahibine karşı satıcı gibi sorumludur; malzeme işsahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve hesap ile artanı geri vermekle yükümlüdür. Eser meydana getirilirken işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır.

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi uygun bir süre vererek ayıbın veya aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir.

İşsahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde işsahibi; sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme veya aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik haklarından birini kullanabilir; ancak eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Kaynaklar: İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu