- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 31Görüntülenme
İzmir ikinci el konut kredili satış verileri ne anlatıyor?
Gayrimenkul piyasasında doğru zamanda doğru adımı atmak, kulaktan dolma bilgiler yerine resmi istatistiklerin çizdiği uzun dönemli tabloyu okumaktan geçiyor. İzmir ikinci el konut kredili satış verileri, kentteki mevcut konut stokunun el değiştirme hızını ve alıcıların bu işlemleri hangi finansman yapısıyla gerçekleştirdiğini ortaya koyuyor. Türkiye İstatistik Kurumu kayıtlarına göre İzmir genelinde 2013 yılında 44.844 adet olan ikinci el konut satışı, yıllar içinde farklı eşiklerden geçerek 2025 yılında 71.981 adede ulaştı. Aynı dönemde ipotekli yani kredili ikinci el satışların toplam içindeki payı 2013 yılında %45,9 seviyesindeyken, 2025 yılında %18,7 düzeyinde kaydedildi.
Resmi istatistiklerde ikinci el konut satışları, tapu devri sırasında kredi teminatı olarak ipotek tesis edilip edilmemesine göre ipotekli satışlar ve diğer satışlar şeklinde sınıflandırılıyor. İpotekli satışlar doğrudan konut kredisi kullanılarak yapılan alımları temsil ederken, diğer satışlar kredi kullanılmadan, öz kaynakla, birikimle veya tapu siciline ipotek şerhi düşülmeyen alternatif ödeme anlaşmalarıyla tamamlanan devirleri kapsıyor. Bu ayrım, pazarda kredi mekanizmasının ne ölçüde çalıştığını ve nakit ya da öz sermaye ağırlıklı talebin piyasayı nasıl domine ettiğini anlamak açısından temel referans niteliği taşıyor.
Ev almayı, mülkünü satmayı veya birikimini gayrimenkulde değerlendirmeyi düşünen bir okur için bu sayıların yan yana okunması ipuçları sunuyor. Toplam işlem hacminin 2013 yılında 44.844 iken 2025 yılında 71.981 seviyesine çıkması, İzmir ikinci el konut pazarının likidite kapasitesini koruduğuna ve genişlediğine işaret ediyor olabilir. Buna karşın finansman kompozisyonunun yıllar içindeki değişimi, alıcı profilinin ve pazarlık dinamiklerinin farklılaştığı anlamına gelebilir. Rehberin ilerleyen bölümlerinde 2013 ile 2025 yılları arasındaki il geneli seyri ve 2025 yılı ilçe dağılımı tüm detaylarıyla inceleniyor.
Yıllara göre İzmir ikinci el konut kredili satış ve diğer satışların dengesi
İzmir genelinde ikinci el konut piyasasının 2013 ile 2025 yılları arasındaki performansı incelendiğinde, toplam satış hacmi ile kredili satış adedinin her zaman aynı yönde hareket etmediği görülüyor. Bazı yıllarda ipotekli satışlardaki artış toplam pazarı yukarı taşırken, özellikle yakın dönemdeki yıllarda ipotekli olmayan diğer satışların genişlemesi toplam işlem sayısını yüksek seviyelerde tutmayı sürdürdü. Bu durum, İzmir’de mevcut konut stokuna yönelik talebin yalnızca banka kredisi kanalına bağlı kalmadığına, öz kaynaklı alıcıların da piyasada güçlü bir taban oluşturduğuna işaret ediyor olabilir.
Aşağıdaki tabloda, TÜİK tarafından yayımlanan DF_SATIS_SEKLI_DURUMU_ILILCE_V3 veri akışı kapsamında 2013 yılından 2025 yılına kadar İzmir il genelinde gerçekleşen ikinci el konut satışlarının toplam adedi, ipotekli satış adedi, diğer satış adedi ve ikinci el satışlar içindeki ipotekli payı eksiksiz olarak yer alıyor.
2013 ile 2017 döneminde dengeli seyir ve kademeli hacim artışı
Veri serisinin başlangıç yılı olan 2013, İzmir’de ikinci el konut piyasasında kredili ve kredisiz işlemlerin birbirine en yakın seyrettiği yıl olarak öne çıkıyor. 2013 yılında gerçekleşen 44.844 adet ikinci el konut satışının 20.565 adedi ipotekli, 24.279 adedi ise diğer satış kategorisinde kaydedildi ve ipotekli payı %45,9 oldu. Takip eden 2014 yılında toplam ikinci el satış 43.748 adede, ipotekli satış ise 17.227 adede gerilerken, diğer satışlar 26.521 adede yükseldi ve ipotekli payı %39,4 seviyesinde gerçekleşti.
2015 yılıyla birlikte hem toplam hacimde hem de her iki satış kanalında yukarı yönlü bir hareket izlendi. 2015 yılında toplam ikinci el konut satışı 48.334 adede çıkarken, bunun 19.417 adedi ipotekli, 28.917 adedi diğer satışlardan oluştu ve ipotekli payı %40,2 olarak hesaplandı. 2016 yılında ise toplam ikinci el satış 50.671 adede ulaştı; bu hacmin 20.339 adedi ipotekli, 30.332 adedi diğer satış olarak kayıtlara geçti ve ipotekli satışların oranı %40,1 ile önceki yıla oldukça yakın bir çizgide kaldı.
Bu dengeli büyüme evresi 2017 yılında da benzer bir yapıyı korudu. 2017 yılında İzmir’de toplam 51.592 adet ikinci el konut el değiştirirken, ipotekli satışlar 21.083 adede, diğer satışlar ise 30.509 adede ulaştı ve ipotekli payı %40,9 oldu. 2013 ile 2017 yılları arasındaki bu tablo, söz konusu yıllarda İzmir’de ikinci el ev alan kitlenin önemli bir bölümünün standart olarak konut kredisi kanalını kullandığına ve piyasa dengesinin öngörülebilir bir bantta seyrettiğine işaret ediyor olabilir.
2018, 2019 ve 2020 yıllarında keskin dalgalanmalar ve hacim sıçraması
2018 yılı, önceki yılların istikrarlı görünümünden ayrışan bir kırılma noktası olarak istatistiklere yansıdı. 2017 yılında 51.592 olan toplam ikinci el konut satışı 2018 yılında 44.452 adede inerken, ipotekli satışlar 21.083 adetten 11.686 adede düştü ve ipotekli payı %40,9 seviyesinden %26,3 düzeyine geriledi. Aynı 2018 yılında ipotekli olmayan diğer satışların 30.509 adetten 32.766 adede yükselmiş olması, kredili alımlar daralırken kredisiz işlemlerin kendi seyrini koruduğu anlamına gelebilir.
2019 yılında ikinci el konut pazarında hem kredili hem de kredisiz işlemlerde yeniden büyüme kaydedildi. Toplam ikinci el satış 2018 yılındaki 44.452 adetten 2019 yılında 54.123 adede çıktı. Bu toplamın 17.604 adedi ipotekli satışlardan, 36.519 adedi ise diğer satışlardan oluştu. Böylece ikinci el satışlarda ipotekli payı 2018 yılındaki %26,3 düzeyinden 2019 yılında %32,5 seviyesine yükseldi ve pazarın her iki kanalı da genişleme gösterdi.
2020 yılı ise veri serisinde ipotekli satış adedinin en yüksek noktaya ulaştığı yıl oldu. 2020 yılında İzmir’de ikinci el konut satışı 69.588 adede çıkarken, ipotekli satışlar 30.681 adet, diğer satışlar 38.907 adet olarak gerçekleşti ve ipotekli payı %44,1 seviyesine ulaştı. 2019 yılındaki 17.604 adet ipotekli satışın 2020 yılında 30.681 adede yükselmesi, finansman kanalı devreye girdiğinde İzmir’deki ikinci el konut talebinin ne kadar hızlı hacim kazanabileceğini gösteren bir veri olarak değerlendirilebilir.
2021 ile 2025 döneminde diğer satışların ağırlık kazanması ve yeni rekor hacim
2021 yılından itibaren İzmir ikinci el konut piyasasında işlem hacmi yüksek kalmaya devam ederken, satışların finansman bileşimi belirgin biçimde değişti. 2021 yılında toplam ikinci el konut satışı 66.952 adet olurken, ipotekli satışlar 2020 yılındaki 30.681 adetten 16.495 adede geriledi ve ipotekli payı %44,1 seviyesinden %24,6 düzeyine indi. Buna karşılık diğer satışlar 2020 yılındaki 38.907 adetten 2021 yılında 50.457 adede sıçrayarak ilk kez bu büyüklükte bir hacme ulaştı.
2022 yılında da benzer bir piyasa yapısı korundu ve toplam 63.329 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti. Bunun 14.208 adedi ipotekli, 49.121 adedi ise diğer satış kategorisinde yer aldı; ikinci el satışlarda ipotekli payı %22,4 olarak kaydedildi. 2023 yılına gelindiğinde toplam ikinci el satış 50.487 adede, ipotekli satış 8.523 adede, diğer satış ise 41.964 adede indi ve ipotekli payı %16,9 düzeyinde gerçekleşti.
2024 yılında toplam ikinci el satış yeniden artışa geçerek 61.134 adede ulaştı; bu işlemlerin 9.030 adedi ipotekli, 52.104 adedi diğer satış olurken ipotekli payı %14,8 seviyesinde kaldı. Serinin son yılı olan 2025 yılında ise İzmir’de ikinci el konut satışı 71.981 adet ile tüm yılların en yüksek seviyesine çıktı. 2025 yılındaki 71.981 satışın 13.443 adedi ipotekli, 58.538 adedi diğer satış olarak gerçekleşti ve ipotekli payı %18,7 düzeyine yükseldi.
İzmir ikinci el konut kredili satış payında en yüksek ve en düşük dönemler
Veri tablosuna daha yakından bakıldığında, ipotekli satışların oransal ağırlığı ile adet bazındaki büyüklüğünün farklı yıllarda zirve ve dip yaptığı görülüyor. Okurun piyasayı sağlıklı değerlendirebilmesi için yalnız yüzde oranlarına değil, o oranların karşılık geldiği işlem adetlerine de birlikte bakması gerekiyor. Çünkü toplam pazarın büyüdüğü dönemlerde daha düşük bir yüzde oranı bile daha yüksek sayıda kredili işleme karşılık gelebiliyor.
Oransal zirve olan 2013 ile adet zirvesi olan 2020 karşılaştırması
İzmir ikinci el konut kredili satış istatistiklerinde ipotekli payının oransal olarak en yüksek olduğu yıl %45,9 ile 2013 yılıdır. 2013 yılında toplam 44.844 adet ikinci el konut satılmış ve bunun 20.565 adedi ipotekli, 24.279 adedi diğer satış olarak tescil edilmiştir. Oransal açıdan ikinci en yüksek seviye ise %44,1 ile 2020 yılında kaydedilmiştir; ancak 2020 yılında toplam pazar 69.588 adede genişlediği için ipotekli satış sayısı 30.681 adede ulaşmıştır.
2013 yılındaki %45,9 oranı 20.565 adet ipotekli satışı temsil ederken, 2020 yılındaki %44,1 oranının 30.681 adet ipotekli satışı temsil etmesi piyasa ölçeğinin değişimini açıkça gösteriyor. Aynı dönemde diğer satışların da 2013 yılında 24.279 iken 2020 yılında 38.907 seviyesinde bulunması, İzmir’de hem kredili hem de kredisiz ikinci el konut talebinin yıllar içinde daha geniş bir tabana yayıldığına işaret ediyor olabilir.
Adet bazında en düşük 2023 ile oransal bazda en düşük 2024 verilerinin okunması
Benzer bir ayrım serinin en düşük noktalarında da karşımıza çıkıyor. Adet bazında ipotekli ikinci el satışın en düşük kaldığı yıl 8.523 adet ile 2023 yılıdır. 2023 yılında toplam 50.487 adet ikinci el satış yapılmış, bunun 41.964 adedi diğer satışlardan oluşmuş ve ipotekli payı %16,9 olarak gerçekleşmiştir. İzleyen 2024 yılında ise ipotekli satış adedi 8.523 seviyesinden 9.030 adede yükselmesine rağmen, ipotekli payı %16,9 düzeyinden %14,8 seviyesine gerileyerek oransal dip noktasını görmüştür.
2024 yılında ipotekli satış adedi 9.030 olarak 2023 yılındaki 8.523 adedin üzerinde gerçekleşirken oranın %14,8 düzeyine inmesi, diğer satışların 41.964 adetten 52.104 adede çıkmasıyla ilgilidir. Bu tablo, 2024 yılında kredili alımların tamamen durmadığını, aksine adet bazında 8.523 seviyesinden 9.030 seviyesine geçtiğini, ancak kredisiz alımların çok daha hızlı artarak toplam ikinci el satış hacmini 50.487 adetten 61.134 adede taşıdığını gösteriyor olabilir.
2025 yılında hem ipotekli hem diğer satışlarda görülen eş zamanlı büyüme
2025 yılı verileri, 2024 yılıyla yan yana konulduğunda pazarın her iki ayağında da hareketliliğin arttığını ortaya koyuyor. İpotekli ikinci el satışlar 2024 yılında 9.030 adet iken 2025 yılında 13.443 adede çıktı; aynı zamanda ipotekli olmayan diğer satışlar da 2024 yılındaki 52.104 adetten 2025 yılında 58.538 adede yükseldi. Böylece toplam ikinci el konut satışı 61.134 adetten 71.981 adede ulaşırken, ipotekli satışların payı da %14,8 seviyesinden %18,7 düzeyine çıktı.
2025 yılında kaydedilen 71.981 adet toplam ikinci el satış ve 58.538 adet diğer satış, 2013 yılından bu yana gözlenen en yüksek yıllık hacimlerdir. Bununla birlikte ipotekli satışların da 9.030 adetten 13.443 adede yükselmesi ve payını %14,8 düzeyinden %18,7 seviyesine taşıması, İzmir ikinci el konut pazarında kredi kullanan alıcı kitlesinin yeniden ivme kazanmaya başladığı anlamına gelebilir.
2025 yılında İzmir ilçelerinde ikinci el konut satış görünümü
İzmir genelindeki büyük resmi tamamlamak için ikinci el konut satışlarının hangi ilçelerde yoğunlaştığına bakmak gerekiyor. Ancak bu aşamada önemli bir veri yöntemi ayrımını vurgulamak şarttır: İl genelindeki 2013 ile 2025 yılları arasındaki seri TÜİK SDMX (DF_SATIS_SEKLI_DURUMU_ILILCE_V3) kaynaklı iken, ilçe düzeyindeki veriler TKGM kaynaklı olup 2015 yılında başlayan TÜİK 58350 ilçe tablosuna dayanır. Bu iki veri serisi birbirine eklenmemeli ve ayrı değerlendirilmelidir. Ayrıca ilçe tablosunda ikinci el satışların ipotekli ve diğer şeklinde kırılımı yer almadığından, ilçeler için yalnızca toplam ikinci el konut satış adetleri üzerinden okuma yapılabilir.
Aşağıdaki tabloda, TÜİK 58350 ilçe tablosu verilerine göre 2025 yılında İzmir genelinde ikinci el konut satışı en yüksek olan ilçeler ve bu ilçelerde kaydedilen satış adetleri yer alıyor.
Buca, Karşıyaka ve Menemen ilçelerinde yoğunlaşan ikinci el işlemleri
2025 yılı ilçe verilerinde Buca, 9.071 adet ikinci el konut satışı ile listenin en başında yer alıyor. Buca’yı 6.598 adet ikinci el satış ile Karşıyaka ve 6.192 adet satış ile Menemen takip ediyor. Buca’daki 9.071 adetlik hacim, ilçedeki mevcut konut stokunun genişliğine ve yıl boyunca alıcı ile satıcının kesintisiz biçimde buluşabildiği yüksek devir hızına işaret ediyor olabilir. Alıcı açısından bu kadar yüksek işlem sayısı, farklı alternatifleri karşılaştırma imkanı anlamına gelebilir.
Karşıyaka’da kaydedilen 6.598 adet ve Menemen’de gerçekleşen 6.192 adet ikinci el konut satışı ise kuzey aksındaki hareketliliği gözler önüne seriyor. Köklü bir yerleşim dokusuna sahip Karşıyaka’da 6.598 adet ikinci el konutun el değiştirmesi, yerleşik bölgelerde ikinci el stokun ana piyasa belirleyicisi olduğuna işaret ediyor olabilir. Menemen’in 6.192 adet ile Karşıyaka’ya oldukça yakın bir hacim yakalaması da ilçedeki mevcut konutların ikinci el piyasasında yoğun biçimde işlem gördüğünü ortaya koyuyor.
Torbalı, Karabağlar, Konak ve Bornova pazarlarında ikinci el hareketliliği
Listenin devamında Torbalı 5.496 adet, Karabağlar 5.132 adet, Konak 4.578 adet ve Bornova 4.226 adet ikinci el konut satışı ile sıralanıyor. Güney aksında yer alan Torbalı’nın 5.496 adet ikinci el satışa ulaşarak Karabağlar (5.132), Konak (4.578) ve Bornova (4.226) gibi merkez ilçelerin önünde konumlanması dikkat çekici bir bulgudur. Bu tablo, Torbalı’daki konut stokunun ikinci el piyasasında güçlü bir sirkülasyona ulaştığı anlamına gelebilir.
Kent merkezinin ana gövdesini oluşturan Karabağlar’da 5.132 adet, Konak’ta 4.578 adet ve Bornova’da 4.226 adet ikinci el konut satışı gerçekleşmesi, merkez ilçelerdeki alım satım temposunun istikrarını yansıtıyor. Yerleşimin tamamlandığı bu merkez ilçelerde konut edinmek isteyen alıcılar doğal olarak ikinci el portföylere yöneliyor olabilir. Satıcılar açısından ise 4.226 ile 5.132 bandındaki yıllık işlem hacimleri, doğru konumlandırılan mülkler için piyasada sürekli bir talep akışı bulunduğunu gösteriyor olabilir.
Çiğli, Bayraklı ve Seferihisar ölçeğinde piyasa derinliği
2025 yılında ikinci el konut satışı en yüksek ilçeler listesinin diğer basamaklarında Çiğli 3.822 adet, Bayraklı 3.664 adet ve Seferihisar 1.983 adet ile yer alıyor. Çiğli (3.822) ve Bayraklı (3.664), birbirine yakın işlem hacimleriyle Karşıyaka (6.598) ve Bornova (4.226) arasındaki aksı tamamlayan aktif ikinci el pazarları olarak öne çıkıyor. Bu ilçelerdeki işlem sayıları, alıcı ve satıcı eşleşmesinin yıl geneline yayılan düzenli bir derinliğe sahip olduğuna işaret ediyor olabilir.
Listede büyük metropol ilçelerinin yanında Seferihisar’ın 1.983 adet ikinci el konut satışı ile yer alması, kıyı ilçeleri arasındaki ikinci el hareketliliğinin bir göstergesi olarak okunabilir. Seferihisar’da 2025 yılında 1.983 adet ikinci el konutun el değiştirmesi, ilçedeki mevcut konut stokunun yalnız sezonluk değil, yıl içindeki resmi tapu devirlerinde de aktif bir pazar oluşturduğu anlamına gelebilir.
İzmir ikinci el konut kredili satış verileri alıcı, satıcı ve yatırımcı için ne ifade ediyor?
İstatistik tablosundaki her bir sayı, sahada ev arayan bir ailenin, mülkünü nakde çevirmek isteyen bir ev sahibinin ya da portföyünü yöneten bir yatırımcının karar sürecine doğrudan dokunuyor. 2013 yılından 2025 yılına uzanan İzmir ikinci el konut kredili satış serisi ve 2025 ilçe verileri, piyasa oyuncularına varsayımlardan uzak, somut bir çerçeve çiziyor.
Ev almayı düşünenler için finansman ve pazarlık perspektifi
İzmir’de ikinci el bir konut satın almayı planlayan okur için 2025 yılındaki 71.981 adetlik toplam satış ve bunun 58.538 adedinin diğer (ipotekli olmayan), 13.443 adedinin ise ipotekli satış olması, piyasadaki rekabetin yapısını gösteriyor. 2013 yılında %45,9 ve 2020 yılında %44,1 olan ipotekli payının 2025 yılında %18,7 seviyesinde bulunması, güncel piyasada işlemlerin ağırlıklı bölümünün kredi dışı kaynaklarla tamamlandığına işaret ediyor olabilir. Bununla birlikte 2023 yılında 8.523 ve 2024 yılında 9.030 olan ipotekli satışların 2025 yılında 13.443 adede çıkması, kredili alıcıların da pazarda yeniden alan kazandığını düşündürebilir.
Alıcıların karar sürecinde bu verileri kullanırken dikkate alabileceği temel noktalar şunlardır:
- Ödeme yöntemine göre hazırlık: Piyasada 2025 yılı itibarıyla 58.538 adet işlem ipotekli olmayan kanaldan gerçekleştiği için, öz kaynakla hareket eden alıcılar tapu devir hızında avantajlı bir konumda bulunuyor olabilir; kredi kullanacak alıcıların ise 13.443 adetlik ipotekli işlem havuzunda yer alabilmek için kredi uygunluk süreçlerini önceden netleştirmesi süreci hızlandırabilir.
- İlçe bazlı alternatif bolluğu: Buca (9.071), Karşıyaka (6.598), Menemen (6.192), Torbalı (5.496) ve Karabağlar (5.132) gibi işlem hacmi yüksek ilçelerde ikinci el sirkülasyonun fazla olması, alıcıya daha fazla mülk görme ve kıyaslama fırsatı sunuyor olabilir.
- Zamanlama ve piyasa yönü okuması: İpotekli satış payının %14,8 olduğu 2024 yılından %18,7 olduğu 2025 yılına geçişte hem ipotekli (9.030 adetten 13.443 adede) hem diğer satışların (52.104 adetten 58.538 adede) artması, piyasadaki genel talebin canlılığını koruduğuna işaret ediyor olabilir.
Ev satmayı planlayanlar için hedef kitle ve satış süreci beklentisi
Mülkünü satılığa çıkaran bir ev sahibi açısından en önemli soru, alıcının hangi ödeme kanalıyla geleceğidir. 2025 yılında İzmir’de satılan 71.981 ikinci el konutun 58.538 adedi ipotekli olmayan diğer satışlardan oluşurken, 13.443 adedi ipotekli satış olarak gerçekleşmiştir. Bu dağılım, satıcının karşılaşacağı alıcı adaylarının çoğunlukla kredi kullanmayan veya nakit ağırlıklı hareket eden kişiler olabileceğini, ancak %18,7 paya sahip 13.443 adetlik kredili alıcı kitlesinin de göz ardı edilemeyecek bir pazar büyüklüğü oluşturduğunu gösteriyor.
Satıcıların satış stratejilerini oluştururken veri kartındaki olgulardan çıkarabileceği pratik değerlendirmeler şöyle özetlenebilir:
- Krediye uygunluk avantajı: İpotekli satışlar 2023 yılında 8.523 ve 2024 yılında 9.030 iken 2025 yılında 13.443 adede yükselmiştir; mülkün tapu ve evrak yapısının ipotekli satışa uygun tutulması, satıcının yalnız 58.538 adetlik diğer satış kitlesine değil, 13.443 adetlik kredili alıcı kitlesine de hitap etmesini sağlayabilir.
- İlçedeki işlem hacmini dikkate alma: Mülkün bulunduğu ilçe Buca (9.071), Karşıyaka (6.598), Menemen (6.192) veya Torbalı (5.496) gibi yüksek satış adedine sahip bir bölgedeyse, alıcı trafiğinin yoğun olması beklenebilir; buna karşın aynı ilçede satışa sunulan alternatif konut sayısının da fazla olabileceği hesaba katılmalıdır.
- Kredisiz alıcı beklentilerini anlama: 2021 yılında 50.457, 2022 yılında 49.121, 2023 yılında 41.964, 2024 yılında 52.104 ve 2025 yılında 58.538 adet olarak gerçekleşen diğer satışlar, piyasada birikimle veya takas benzeri kredisiz yöntemlerle alım yapan kitlenin pazarlıkta hızlı devir talep edebileceğine işaret ediyor olabilir.
Yatırımcılar için ikinci el işlem hacmi ve likidite takibi
Gayrimenkul yatırımcıları için bir varlığın getirisi kadar, ihtiyaç duyulduğunda ne kadar hızlı nakde çevrilebileceği yani likiditesi de belirleyicidir. İzmir’de ikinci el konut satışlarının 2013 yılında 44.844 adet iken, 2018 yılında 44.452 ve 2023 yılında 50.487 gibi dönemlerden geçerek 2025 yılında 71.981 adede ulaşması, kentteki ikinci el pazarının derinliğini kanıtlıyor. Özellikle ipotekli payının %14,8 (2024) ve %18,7 (2025) gibi seviyelerde olduğu yıllarda dahi toplam ikinci el satışın 61.134 ve 71.981 adetlere ulaşması, İzmir konut piyasasının kendi iç dinamikleriyle yüksek işlem üretebildiğini gösteriyor olabilir.
İlçe bazında bakıldığında ise yatırımcının çıkış stratejisi açısından 2025 yılı işlem sayıları somut bir harita sunuyor. Buca (9.071), Karşıyaka (6.598), Menemen (6.192), Torbalı (5.496), Karabağlar (5.132), Konak (4.578), Bornova (4.226), Çiğli (3.822), Bayraklı (3.664) ve Seferihisar (1.983) verileri, ikinci el alım satım çarkının en hızlı döndüğü merkezleri belgeliyor. Yatırımcı açısından işlem hacminin yüksek olduğu ilçelerde bulunmak, ileride mülkü elden çıkarmak istediğinde hazır bir alıcı havuzuyla karşılaşma ihtimalini artırıyor olabilir.
İzmir ikinci el konut kredili satış hakkında sık sorulan sorular
İzmir’de 2025 yılında kaç adet ikinci el konut satıldı ve bunun ne kadarı kredili oldu?
TÜİK verilerine göre İzmir’de 2025 yılında toplam 71.981 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti. Bu satışların 13.443 adedi ipotekli yani kredili olarak yapılırken, 58.538 adedi diğer (ipotekli olmayan) satış kategorisinde kaydedildi. 2025 yılında İzmir genelinde ikinci el konut satışları içinde ipotekli satışların payı %18,7 oldu.
2013 ile 2025 yılları arasında İzmir’de ikinci el kredili satışların en yüksek olduğu yıl hangisidir?
Bu sorunun yanıtı oransal paya veya satış adedine göre değişiyor. Oransal olarak ipotekli satış payının en yüksek olduğu yıl %45,9 ile 2013 yılıdır; 2013 yılında 44.844 adet ikinci el satışın 20.565 adedi ipotekli olarak gerçekleşmiştir. Adet bazında en yüksek ipotekli ikinci el satış ise 30.681 adet ile 2020 yılında kaydedilmiştir; 2020 yılında toplam ikinci el satış 69.588 adet olmuş ve ipotekli payı %44,1 düzeyinde gerçekleşmiştir.
İzmir’de ikinci el konut satışlarında kredili alımların en düşük kaldığı dönem hangisidir?
Adet bazında ipotekli ikinci el konut satışının en düşük olduğu yıl 8.523 adet ile 2023 yılıdır; 2023 yılında toplam 50.487 ikinci el satış içinde ipotekli payı %16,9 olmuştur. Oransal olarak en düşük ipotekli payı ise %14,8 ile 2024 yılında görülmüştür; 2024 yılında toplam 61.134 adet ikinci el satışın 9.030 adedi ipotekli, 52.104 adedi ise diğer satış olarak kayıtlara geçmiştir.
2025 yılında İzmir’de en çok ikinci el konut satılan ilçeler hangileridir?
TÜİK 58350 ilçe tablosu verilerine göre 2025 yılında İzmir’de ikinci el konut satışı en yüksek ilçeler sırasıyla Buca (9.071), Karşıyaka (6.598), Menemen (6.192), Torbalı (5.496), Karabağlar (5.132), Konak (4.578), Bornova (4.226), Çiğli (3.822), Bayraklı (3.664) ve Seferihisar (1.983) olmuştur.
İlçelerdeki ikinci el konut satışlarının ne kadarının kredili olduğu biliniyor mu?
Hayır, ilçe düzeyindeki resmi tabloda ikinci el konut satışlarının ipotekli ve diğer şeklinde alt kırılımı bulunmuyor. İlçe tablosu TKGM kaynaklı olup 2015 yılında başlayan ayrı bir seridir ve ilçelerdeki ikinci el satışları toplam adet olarak sunar. Bu nedenle Buca (9.071), Karşıyaka (6.598) veya diğer ilçeler için ikinci el ipotekli satış rakamı paylaşılmamakta, ipotekli ve diğer ayrımı yalnızca İzmir il geneli (DF_SATIS_SEKLI_DURUMU_ILILCE_V3) üzerinden takip edilmektedir.
İpotekli olmayan diğer satışların yüksek olması ne anlama gelebilir?
İzmir’de diğer (ipotekli olmayan) ikinci el satışların 2021 yılında 50.457, 2022 yılında 49.121, 2023 yılında 41.964, 2024 yılında 52.104 ve 2025 yılında 58.538 adet olarak gerçekleşmesi, konut alıcılarının önemli bir bölümünün banka kredisi ipoteği olmadan işlem yaptığına işaret ediyor olabilir. Bu durum, alıcıların birikimlerini kullanması, mevcut bir mülkü satarak başka bir ikinci el mülke geçmesi veya ipotek gerektirmeyen ödeme yöntemlerini tercih etmesi anlamına gelebilir.
Veri kaynağı ve yöntem
Bu rehberde yer alan tüm sayısal bulgular ve oranlar, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan resmi istatistiklerden (konut satış istatistikleri, ilçe satış tablosu, ADNKS) kodla hesaplanmış ve doğrulanmış veri kartına dayanmaktadır. İzmir il geneline ilişkin ikinci el toplam satış, ipotekli satış, diğer satış ve ipotekli satış payı verileri, TÜİK SDMX sistemi üzerindeki DF_SATIS_SEKLI_DURUMU_ILILCE_V3 veri akışından alınmış olup 2013 ile 2025 yılları arasındaki dönemi kapsamaktadır.
İlçe düzeyindeki ikinci el konut satış verileri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına dayanan ve 2015 yılında başlayan TÜİK 58350 ilçe tablosu kaynağından alınmış olup 2025 dönemini göstermektedir. Yöntemsel bütünlük gereği TÜİK SDMX il serisi ile TKGM kaynaklı ilçe tablosu birbirine eklenmeden ayrı olarak ele alınmış; ilçe tablosunda ikinci el satışların ipotekli kırılımı bulunmadığından ilçeler bazında yalnızca toplam ikinci el satış adetleri kullanılmıştır. Metin boyunca veri kartında yer almayan hiçbir tahmine, dış veriye veya ek hesaplamaya yer verilmemiştir.
