Gabin Nedir? Kapsamlı Rehber

• startkeyzirve
• Aşırı yararlanma, Gabin davası, Gabin Nedir, Gayrimenkul değerleme, İzmir emlak hukuku, startkey zirve, Tapu iptal davası
• 0Yorumlar
• 882Görüntülenme

Gabin nedir ve yasal dayanağı nedir?

Hukuki adıyla aşırı yararlanma olarak tanımlanan gabin, bir sözleşmede tarafların karşılıklı edimleri arasında açık bir oransızlık yani aşırı dengesizlik bulunması ve bu oransızlığın, zarar gören tarafın zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak meydana getirilmesidir (TBK Madde 28). Bir taşınmaz alım satım sözleşmesi yaptığınızda, devrettiğiniz mülk ile aldığınız satış bedeli arasındaki açık dengesizlik sizin bu zayıf hallerinizden biri kullanılarak oluşturulmuşsa aşırı yararlanma durumu doğar.

Gayrimenkul devirlerinde iradenizin bu şekilde sakatlanmasına karşı yasal koruma sağlayan düzenleme, kanunda yer alan irade sakatlığı hallerinden biridir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 28 inci maddesi; Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 28. maddesi).

Sözleşme özgürlüğü, kesin hükümsüzlük ve dürüstlük kuralı

Borçlar hukukunda tarafların serbest iradeleriyle akit kurabilmeleri ana ilkedir ve taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 26 ncı maddesi). Sözleşme özgürlüğü kuralı uyarınca İzmir’de bir gayrimenkul alım satımı yaparken satış bedelini, ödeme vadelerini ve devir koşullarını karşı tarafla serbestçe kararlaştırabilirsiniz. Ancak sahip olduğunuz bu sözleşme serbestisi sınırsız olmayıp kamu düzeni ve ahlak sınırları ile sınırlandırılmıştır.

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür (Türk Borçlar Kanununun 27 nci maddesi). İmzaladığınız sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğer maddelerin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur. Ayrıca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesi).

Gayrimenkul satışında aşırı yararlanma neden ve hangi durumlarda ortaya çıkar?

Gayrimenkul piyasasında aşırı yararlanma; mülk sahibinin acil nakit ihtiyacı, piyasa bilgisinin eksikliği veya karşı tarafın aşırı ikna edici tavırları nedeniyle mülkün değerinin çok altında satılması durumunda ortaya çıkar. Özellikle yüksek enflasyonist ortamlarda fiyat algısının karıştığı dönemler ile hızlı fiyat hareketleri ve kentsel dönüşüm süreçleri, İzmir gibi dinamik emlak piyasalarını gabin risklerine açık hale getirir. Taşınmazınızın bulunduğu bölgedeki fiyat değişimlerini takip edemediğinizde veya ani nakit sıkışıklığı altında satış yaptığınızda bu durumla karşılaşabilirsiniz.

Emlak piyasasında aşırı yararlanma senaryoları

Emlak piyasasında aşırı yararlanma senaryoları çoğunlukla kentsel dönüşüm süreçlerinde, ağır borç baskısı altındaki ticari devirlerde ve imar değişikliklerinin mülk sahibinden gizlendiği satışlarda görülür. Karşıyaka veya Bayraklı’da kentsel dönüşüme girecek eski bir binada dairesi olan yaşlı bir mülk sahibinin, müteahhit veya yatırımcı tarafından “Evin yıkılacak, değeri yok” denilerek dairesini arsa payı değerinin çok altına satması, yaşlılığın getirdiği tecrübesizlik ve bilgi eksikliğinin sömürülmesine örnektir. Benzer biçimde borç batağındaki bir esnafın Konak’taki iş yerini, çaresizliğini bilerek fiyatı düşüren bir alıcıya değerinin yarısına devretmesi, darda kalma (müzayaka) halinin sömürülmesi durumudur.

Bölgesel değer artışının bilinmemesi de satıcıları mağdur eden bir diğer senaryodur. Yurtdışında yaşayan bir gurbetçinin Urla veya Çeşme bölgesindeki tarlasının imara açıldığını ve değerinin 10 kat arttığını bilmemesi üzerine, bölgeyi bilen bir kişinin “Orası hala tarla, para etmez” diyerek tarlayı eski fiyatından satın alması, bilgisizlik ve tecrübesizliğin sömürülmesidir.

Gabin davası açmanın şartları nelerdir?

Bir taşınmaz satış işleminin gabin sayılabilmesi ve dava açılabilmesi için objektif unsur, mağdur açısından subjektif unsur ve yararlanan açısından subjektif unsur olmak üzere üç temel unsurun aynı anda gerçekleşmesi gerekir. Satış sonrasında açacağınız davada bu üçlüden biri eksikse dava reddedilir.

İlk şart olan objektif unsur, ödenen para ile mülkün değeri yani karşılıklı edimler arasında aşırı oransızlık bulunmasıdır. İkinci şart olan mağdur açısından subjektif unsur, mağdurun satış sırasında darda kalmışlığı (müzayaka), tecrübesizliği veya düşüncesizliği içinde olmasıdır. Üçüncü şart olan yararlanan açısından subjektif unsur ise karşı tarafın, mağdurun bu zayıf durumunu bilerek ve isteyerek sömürme kastıyla hareket etmesidir.

Edimler arasında açık oransızlık ve tespit kriterleri

Edimler arasında açık oransızlık (fahiş fark) şartı uyarınca, kararlaştırılan satış bedeli ile mülkün o tarihteki gerçek rayiç değeri arasında kabul edilemez bir fark bulunmalıdır. Örneğin İzmir Buca’da rayiç değeri 3 Milyon TL olan bir dairenin 500 Bin TL’ye satılması, edimler arasındaki açık oransızlığa somut bir örnektir. Dava sürecinde bu oransızlığın tespiti için sadece tapuda gösterilen bedel değil, gerçekte ödenen bedel ve mülkün o günkü piyasa değeri bilirkişi marifetiyle incelenir (Yargıtay kriterleri).

Mağdurun özel durumu ve karşı tarafın sömürme kastı

Mahkemede aşırı yararlanmanın kabul edilmesi için sadece fiyatın düşük olması yetmez; satıcının bu fiyata razı olmasının bilgisizlik, tecrübesizlik veya zor durumda olma gibi özel bir sebebe dayanması gerekir (Yargıtay kararları). Satıcının satış esnasında içinde bulunduğu bu özel durum üç başlıkta incelenir:

• Darda kalma (müzayaka): Satıcının haciz tehdidi, ağır hastalık veya iflas riski gibi nedenlerle çok acil paraya ihtiyacı olması ve alıcının bunu fırsata çevirmesidir.
• Tecrübesizlik (toyluk): Satıcının yaşının çok genç olması veya hayat tecrübesinin ve emlak piyasası bilgisinin olmamasıdır.
• Düşüncesizlik (hafiflik): Satıcının aceleci, sonuçlarını düşünmeden ve panik halinde karar vermesidir.

Mağdurun bu özel durumunun yanı sıra karşı tarafın sömürme kastı (kötü niyet) taşıması da zorunludur. Sömürme kastı şartı gereğince alıcının, satıcının zor durumunu veya bilgisizliğini bilerek bunu kendi lehine kullanması şarttır.

Gabin davası süreci ve sonuçları nasıl işler?

Mahkeme yapılan yargılamada gabin varlığına hükmederse zarar görene yani davacıya, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini (tapunun iadesini) ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme olmak üzere iki seçenek sunulur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 28 inci maddesi). Bu aşamada mülk sahibi olarak tapu iptali talep edebileceğiniz gibi, satışın devam etmesini seçerek eksik ödenen bedelin tamamlanmasını da isteyebilirsiniz.

Tapu iptali, tescil ve edimler arasındaki farkın istenmesi

Sözleşmeyle bağlı olmama (tapu iptali ve tescil) seçeneğinde satış işlemi mahkemece iptal edilir ve tapu, eski sahibi olan mağdur adına geri tescil edilir. Tapu iptali halinde, alıcıya satışta ödediği para faizsiz olarak veya denkleştirici adalet ilkesine göre iade edilir.

Edimler arasındaki farkın istenmesi seçeneğinde ise mağdur, satışın kalmasını kabul ederek mülkün gerçek değeri ile kendisine ödenen para arasındaki bedel farkının faiziyle ödenmesini talep edebilir. Taşınmazı geri almak istemediğiniz durumlarda bu seçeneği kullanarak uğradığınız maddi kaybı giderebilirsiniz.

Tapu siciline güven ilkesi ve yolsuz tescilin düzeltilmesi

Tapu siciline güven ilkesi kapsamında, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (Medeni Kanunun 1023 üncü maddesi). Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 3 üncü maddesi). Bu nedenle tapu sicili korumasından yararlanabilmek için alıcının tescilin sakat olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir; kötüniyetli iktisaplar tapu sicili korumasından faydalanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (Türk Medeni Kanununun 1024 üncü maddesi). Aşırı yararlanma nedeniyle iptal edilen sözleşmelere dayalı tapu devirleri yolsuz tescil niteliği kazanır ve yolsuz tescil sebebiyle ayni hak ve mülkiyet hakkı zedelenen kimseler tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Gabin davasında hak düşürücü süreler ne kadardır?

Gabin davasında zarar gören taraf bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl (1 yıl) içinde kullanabilir (Türk Borçlar Kanununun 28 inci maddesinin ikinci fıkrası). Eğer satışı zor durumda kalma sebebiyle gerçekleştirdiyseniz, aşırı yararlanma hâlinde zor durumda kalan taraf için bir yıllık (1 yıl) dava açma süresi, bu zor durumun ortadan kalktığı tarihten başlar.

Beş yıllık üst sınır ve sürelerin hâkim tarafından re’sen incelenmesi

Açılacak dava, her hâlde sözleşmenin kurulduğu yani işlemin yapıldığı tarihten başlayarak en fazla beş yıl (5 yıl) içinde açılmalıdır; 5 yıl geçtikten sonra gabin olduğu ispatlansa bile dava açılamaz. Kanunda öngörülen bu 1 yıl ve 5 yıllık süreler zamanaşımı değil hak düşürücü süredir ve dava sırasında taraflar ileri sürmese dahi hâkim tarafından re’sen dikkate alınır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 28/2).

Aşırı yararlanmanın benzer kavramlarla farkı nedir?

Aşırı yararlanmanın normal ticari işlemlerden farkı, bedel düşüklüğünün ticari bir tercihten değil, satıcının zayıf halinin sömürülmesinden doğmasıdır. Ticaretin doğasında ucuza alıp pahalıya satmak bulunduğundan her düşük fiyattan satış gabin değildir; bir mülkü piyasa değerinin %10-20 altına satmak ticari bir karar veya aciliyet olabilir. Ancak 5.000.000 TL değerindeki bir evi, satıcının yaşlılığından veya o anki şokundan faydalanarak 1.000.000 TL’ye almak ticaret değil, gabin (sömürü) kapsamına girer.

Yanılma, aldatma ve korkutma hükümlerinin aşırı yararlanmadan ayrımı

Yanılma, aldatma ve korkutma hükümleri de irade bozukluğu halleri arasında yer alır ancak uygulama koşulları aşırı yararlanmadan ayrılır. Sözleşmenin kurulması esnasında irade ile beyan arasında uyumsuzluk bulunması akdin geçerliliğini etkiler ve sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz (Türk Borçlar Kanununun 30 uncu maddesi). Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, aldatma kastı var olduğunda yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (Kanunun 36 ncı maddesi).

Üçüncü bir kişinin aldatması sonucu sözleşme yapan tarafın sözleşmeyle bağlı olmaması, diğer tarafın aldatmayı bilmesine veya bilecek durumda olmasına bağlıdır; karşı tarafın iyiniyeti varsa sözleşmenin geçerliliği korunur (Türk Borçlar Kanunu). Bu hallerde yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır (Kanunun 39 uncu maddesi).

Gayrimenkul alım satımında gabin riskleri ve korunma yolları nelerdir?

Taşınmaz devirlerinde gabin risklerinden korunmak için mülkün güncel rayiç bedeli ve piyasa değeri TÜİK, Merkez Bankası endeksleri ve emsal satışlar gibi bilimsel verilerle belirlenir; alım satım sözleşmeleri ve tapu işlemleri şeffaf şekilde yürütülür. İzmir’de mülk alırken veya satarken gerçek piyasa değerine ve şeffaf sözleşme süreçlerine dayanarak hareket ettiğinizde hukuki uyuşmazlıkların önüne geçebilirsiniz.

Satıcıların mağdur olmamak için alması gereken önlemler

Satıcıların aşırı yararlanma nedeniyle mağdur olmamak için satış öncesinde değerleme yaptırması, nakit baskısına kapılmaması ve uzman eşliğinde hareket etmesi gerekir. Evinizi veya arsanızı satarken uygulamanız gereken önlemler şunlardır:

1. Mülkü satmadan önce mutlaka SPK lisanslı bir değerleme uzmanından veya profesyonel bir kurumdan güncel piyasa değeri raporu (Ekspertiz Raporu) alın.
2. Alıcıların "Hemen şimdi imzalarsan nakit veririm" şeklindeki baskılarına boyun eğmeyin ve acele karar vermeyin.
3. Satış sürecini bir emlak danışmanı veya avukat eşliğinde yürütün.

Alıcıların dava ile karşılaşmamak için dikkat etmesi gerekenler

Alıcıların tapu devri sonrasında iptal veya bedel farkı davası ile karşılaşmamak için piyasa değerine uyması, tapuda gerçek satış bedelini göstermesi ve satıcının durumunu gözetmesi gerekir. Taşınmaz satın alırken dikkat etmeniz gereken hususlar şunlardır:

1. Mülkü piyasa değerinden satın alın; bir mülkü kelepir diye değerinin belirgin biçimde altına alırken satıcının durumunu sorgulayın.
2. Tapu harcını az ödemek için tapuda satış bedelini düşük göstermeyin; bu durum ileride açılacak bir gabin davasında alıcı aleyhine delil olabilir ve bedelin elden verildiğini ispatlamak zordur.
3. Satıcı çok yaşlıysa veya akli dengesiyle ilgili şüphe varsa, sağlık raporu isteyin veya satıcının vasisiyle görüşün.

Sık sorulan sorular

Tapuda satış bedeli düşük gösterilmiş olsa bile gabin davasında tapuda yazan bedel değil, gerçekte ödenen bedel ile mülkün o günkü gerçek değeri arasındaki fark esas alındığından dava açılabilir. Ancak yargılama sırasında karşı taraf elden daha yüksek para ödendiğini ispatlarsa açılan dava reddedilebilir.

Müzayededen veya icradan alınan mallarda gabin olur mu?

İcra ihaleleri ve resmi müzayedelerle yapılan satışlarda gabin (aşırı yararlanma) hükümleri uygulanmaz. Bu satışlar kanunun belirlediği prosedürlerle, aleniyet ilkesine göre ve rekabet ortamında yapıldığı için aşırı yararlanma iddiasına konu edilemez.

Gabin davasını mirasçılar ve tacirler açabilir mi?

Mülkü satan kişi (muris) sağlığında bu davayı açmadan vefat etmişse ve 1 yıllık hak düşürücü süre dolmamışsa, mirasçıları gabin davası açarak mülkü terekeye geri döndürebilirler. Ticari satışlarda ise tacirler (tüccarlar) kural olarak "basiretli iş insanı" gibi davranmak zorunda olduklarından, tacirler arasında "tecrübesizlik" veya "düşüncesizlik" iddiasıyla aşırı yararlanma davası açılması çok zordur; ancak "darda kalma (müzayaka)" hali ispatlanırsa tacirler de bu davayı açabilir.