TTBS Nedir, Emlak Yetki Belgesi Sorgulama Nasıl Yapılır?

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 58Görüntülenme

Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS), Türkiye’de gayrimenkul aracılık faaliyetlerinin yasal çerçeveye bağlanması, kayıt dışı emlakçılığın önlenmesi ve sektörde hizmet standartlarının korunması amacıyla Ticaret Bakanlığı tarafından kurulan merkezi bir elektronik veri tabanıdır. Evinizi satmak, kiraya vermek veya yeni bir konut almak için bir emlak işletmesine başvurduğunuzda, muhatap olduğunuz ofisin taşınmaz ticareti yetki belgesi Ticaret Bakanlığı tarafından bu veri tabanı üzerinden verilir ve işletmenin bulunduğu ildeki ticaret müdürlüklerince onaylanır.

TTBS ve emlak yetki belgesi nedir

TTBS, Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü koordinasyonunda faaliyet gösteren resmi bir sicil ve denetim platformudur. Türkiye genelinde emlak alım satımı, kiralaması ve aracılık hizmeti sunan tüm işletmelerin yasal kayıtları bu platformda toplanır. Taşınmazınız için destek alacağınız bir emlak işletmesinin veya gayrimenkul danışmanlık ofisinin yasal olarak aracılık faaliyeti yürütebilmesi için Ticaret Bakanlığından almak zorunda olduğu resmi izin belgesi ise taşınmaz ticareti yetki belgesidir. Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticaretiyle iştigal edilemez; işletmeler adına yetki belgesi düzenlenmemiş kişilere aracılık hizmeti verdirilemez (5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinin ikinci fıkrası).

Sistemin işleyişi ve resmi denetim yapısı

Sistemin işleyişi, emlak işletmelerinin başvuru süreçlerini, yetki belgesi onaylarını, unvan ve adres değişikliklerini elektronik ortamda yürütmesine imkan tanır. İl ticaret müdürlükleri, çalıştığınız işletmelerin mevzuata uygunluğunu bu veri tabanı üzerinden izler; ofislerin adres nakilleri, sorumlu müdür değişiklikleri veya mesleki yeterlilik güncellemeleri doğrudan sistem üzerinden işlenir. Yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir. Tapu müdürlükleri, noterlikler ve yerel yönetimler de işlem yapacağınız yetkili emlak işletmelerinin güncel durumuna sistemin dijital altyapısı üzerinden erişebilir ve bu entegrasyon sahte belgelerle veya yetkisiz aracılarla işlem yapılmasının önüne geçer.

Aracılık hizmeti alırken bir uyuşmazlık yaşadığınızda Bakanlık, mevzuatın uygulanması, uygulamada çıkan sorunlar ve şikâyetlerle ilgili denetim yapmaya yetkilidir ve bu yetkisini il müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Başvurunuz üzerine inceleme başlatan Ticaret Bakanlığı müfettişleri ve denetim personeli, tüketici şikayetlerini incelerken ilgili işletmenin TTBS kayıtlarını esas alır.

Yetki belgesi ve sistem doğrulaması neden zorunludur

Gayrimenkul alım satım ve kiralama süreçlerinde tüketici haklarının korunması, yetkili emlak işletmelerinin Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden doğrulanabilmesine bağlıdır. Vatandaşlar ve kamu kurumları, alım satım veya kiralama görüşmesi sırasında muhatap oldukları emlak danışmanının veya emlak işletmesinin bakanlık onaylı yasal yetki belgesine sahip olup olmadığını TTBS üzerinden doğrudan sorgulayabilir. İlan portallarında karşılaştığınız sahte ilanların, gerçeği yansıtmayan fiyat artışlarının ve spekülatif piyasa manipülasyonlarının önüne geçmek amacıyla Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) hayata geçirilmiştir; bu kapsamda mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirmediği emlak işletmeleri ilan platformlarına ilan girişi yapamaz.

Taşınmaz işlemlerinizde yetki belgesinin zorunlu kılınması şu amaçları taşır:

• Kayıt dışı aracılık faaliyetlerini engellemek ve vergi kayıplarının önüne geçmek.
• Emlak piyasasında yetkisiz kişilerin spekülatif fiyat hareketleri oluşturmasını önlemek.
• Tüketicilerin alım satım ve kiralama işlemlerinde hukuki ve mali risklerle karşılaşmasını engellemek.
• Mesleki yeterliliğe, meslek ahlakına ve teknik donanıma sahip kadroların hizmet vermesini sağlamak ve tarafların haklarını koruyan yazılı sözleşme kültürünü yerleştirmek.

Taşınmaz ticareti yetki belgesi alma ve faaliyet şartları nelerdir

Emlak işletmelerine yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması, iflas etmemiş olması ve yönetmelikteki suçlardan hüküm giymemiş olması şarttır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 6. maddesinin birinci fıkrası). Hizmet alacağınız bir ofisin TTBS kaydının oluşturulabilmesi ve faaliyet yürütebilmesi için karşılaması gereken şartlar şunlardır:

• Sorumlu emlak danışmanlarının Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) onaylı Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) mesleki yeterlilik belgesine sahip olması zorunludur; ancak üniversitelerin emlak yönetimi ön lisans veya lisans programlarından mezun olanlar bu belgeden muaftır.
• Adli sicil şartı kapsamında iflas etmemiş veya konkordato ilan etmemiş olmak; kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıldan fazla hapis cezasına mahkum olmamak ve mali suçlardan hüküm giymemiş olmak gerekir.
• Mesleki deneyim (staj) şartı gereğince, yetki belgesi başvurusunda bulunan işletme sahibinin veya sorumlu danışmanın, öğrenim durumuna göre yönetmelikte öngörülen süre boyunca yetki belgeli bir emlak işletmesinde fiilen çalışmış olması aranır.
• İşletmenin ilgili meslek odasına (emlakçılar odası veya ticaret odası) kayıtlı olması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyetinin bulunması şarttır.
• Fiziki mekan şartları doğrultusunda işletmenin bağımsız bir bölümde faaliyet göstermesi, gerekli teknik donanıma ve arşivleme imkanlarına sahip olması aranır; bu kriterleri taşıyan ofisleri değerlendirirken emlak danışmanı seçimi rehberi içeriğinden yararlanabilirsiniz.
• Taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz.

Sözleşmeli işletmeler ve ilan platformları için aranan şartlar

Sözleşmeli işletme faaliyetinde bulunulabilmesi için işletme ile sözleşmeli işletme arasında birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha yazılı sözleşme yapılır. Görüşme yaptığınız sözleşmeli ofisin dayandığı bu yazılı sözleşmede işletmenin yetki belgesi numarası, kimlik veya unvan bilgileri, hizmet bedelinin taraflar arasında paylaşım usulü, sözleşmenin konusu ve süresi ile tarafların hak ve yükümlülüklerine yer verilir. Sözleşmeli işletme, sadece bir işletmeye sözleşmeyle bağlı olarak taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunabilir.

İnternette satılık konut ararken kullandığınız ve başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler de belirli kurallara tabidir. Bu platformlar, işletme ve sözleşmeli işletmelerin üyeliğinden önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yaparak TTBS üzerinde yetki belgesine sahip olmayan işletme ve sözleşmeli işletmeleri üye yapmamakla yükümlüdür. Ayrıca ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler, üyelikten veya ilanın yayımlamasından önce işletmelerin kimlik, unvan ve telefon numarası bilgilerini doğrulamakla yükümlüdür.

TTBS yetki belgesi sorgulama ve ilan doğrulama süreci nasıl işler

Bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmaya başlamadan önce yapacağınız sorgulama sonucunda işletmenin durumu “Aktif” olarak görünmelidir. Yetki belgesi iptal edilmiş, askıya alınmış veya başvuru sürecinde olan işletmeler yasal aracılık hizmeti sunamaz; bu nedenle vatandaşların yalnızca aktif yetki belgesine sahip işletmelerle sözleşme imzalaması önerilir.

İnternet portalı ve e-Devlet üzerinden yetki belgesi sorgulama adımları

Ticaret Bakanlığının resmi internet adresi olan ttbs.gtb.gov.tr portalı üzerinden “Yetki Belgeli İşletme Sorgulama” ekranına herhangi bir kullanıcı adı veya şifre gerekmeden halka açık olarak giriş yapılır. İnternet portalı üzerinden sorgulama yapılırken şu adımlar izlenir:

1. İşletmenin bulunduğu il ve ilçe seçilir.
2. İşletme unvanı (ticari unvan veya tabela adı) girilir ve varsa işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası yazılır.
3. Portalda “Sorgula” butonuna basılarak işletmenin aktif yetki belgesi durumu, belge tarihi, unvanı, adresi ve sorumlu danışman bilgileri listelenir.

Kimlik doğrulamalı işlem yapmak isteyen vatandaşlar ise e-Devlet Kapısı’na T.C. kimlik numaraları ve şifreleriyle giriş yaptıktan sonra, Ticaret Bakanlığı hizmetleri altında yer alan “Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi” hizmetine tıklayarak yetkili emlak işletmelerinin adres, unvan, işletme bilgisi ve yetki numarası kayıtlarını teyit edebilir.

TABLO

İnternet portalı ve e-Devlet üzerinden yetki belgesi sorgulama adımları

Sorgulama Kanalı	Erişim Türü	Sorgulama Kriterleri	Ulaşılan Kayıtlar
ttbs.gtb.gov.tr	Halka açık, şifresiz	İl, ilçe, unvan, yetki belgesi numarası	Aktif belge durumu, belge tarihi, unvan, adres, sorumlu danışman
e-Devlet Kapısı	Kimlik doğrulamalı	T.C. kimlik numarası ve şifre	Adres, unvan, işletme bilgisi ve yetki numarası

Kaynak: Startkey Zirve derlemesi

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi üzerinden yetkilendirme adımları

Mülkünüzü bir emlak ofisi aracılığıyla ilana çıkarırken kullandığınız EİDS mekanizmasında yetkilendirme ve doğrulama adımları şu sırayla ilerler:

1. Mülk sahibi (malik), e-Devlet kapısına giriş yaparak kendi adına kayıtlı taşınmazı seçer.
2. Malik, çalışmak istediği yetki belgeli emlak işletmesinin TTBS yetki belgesi numarasını sisteme girerek belirli bir süre için yetkilendirme yapar.
3. Yetkilendirilen emlak işletmesi ilan sitelerinde ilan oluştururken bu e-Devlet yetkilendirmesini doğrular ve doğrulama tamamlandığında ilan üzerinde “Doğrulanmış İlan” ibaresi ile EİDS logosu yer alır.

Aracılık hizmet bedeli, yer gösterme ücreti ve yasal süreler

Alım satım işlemi tamamlandığında ödeyeceğiniz aracılık hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde 4’ü olarak uygulanır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit (alıcıdan en fazla yüzde 2, satıcıdan en fazla yüzde 2) ödenir (Yönetmeliğin 20. maddesinin birinci fıkrası). Yasal tavan olan yüzde 4’ün üzerinde aracılık hizmet bedeli talep edilmesi mevzuata aykırıdır; ödeme planınızı yaparken emlak komisyonu nedir içeriğindeki hesaplama detaylarını inceleyebilirsiniz.

Satın almak veya kiralamak istediğiniz bir konutu gezerken, taşınmazın alıcıya veya kiracıya gösterilmesi hizmeti karşılığında müşteriden herhangi bir ücret talep edilemez (Yönetmeliğin 19. maddesinin dördüncü fıkrası). TTBS kaydı bulunan danışmanın size sunduğu yer gösterme belgesi (formu), yalnızca hizmetin ifasını ispat amacıyla düzenlenen ve o mülkün o kişiye gösterildiğini tevsik eden bir tutanaktır.

Bilgi Sistemine bildirim ve denetim sonuçlarını iletme süreleri

Emlak işletmeleri; sözleşmeli işletmelerine ilişkin bilgileri sözleşmenin yapıldığı, sorumlu emlak danışmanları ve emlak danışmanlarının işe başlama ve işi bırakma bilgilerini bu durumların gerçekleştiği, sözleşmesi sona eren sözleşmeli işletmelere ilişkin bilgileri ise bu durumun gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemine aktarmakla yükümlüdür (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). İşletmeler hakkında yetkili idareler tarafından yapılan ön inceleme mahiyetindeki denetimin sonuçları da denetimin sonuçlandığı tarihten itibaren on gün içinde il müdürlüğüne bildirilir.

Sorumlu emlak danışmanı ile emlak danışmanı arasındaki fark nedir

Bir emlak ofisinde hizmet alırken muhatap olacağınız personel için yönetmelik kapsamında Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) ve Emlak Danışmanı (Seviye 4) olmak üzere iki farklı mesleki unvan tanımlanmıştır. TTBS üzerinde yetki belgesi düzenlenen işletme sahipleri, ortakları ve işletmeyi fiilen yöneten yetkililer Seviye 5 belgesine sahip olmak zorundayken, işletmede istihdam edilen diğer çalışanlar Seviye 4 belgesiyle danışmanlık hizmeti verebilir.

Yetkili emlak işletmesiyle çalışmanın avantajları ve yetkisiz işlem riskleri

Doğrulanmış ilan sistemi sayesinde taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan veya mülk sahibinin rızasını almamış kişilerin sahte portföy oluşturması, alıcıların gerçek dışı fiyatlarla yanıltılması ve satıcıların mülklerinin kontrolsüz şekilde birden fazla yetkisiz kişi tarafından farklı fiyatlarla ilana çıkılması engellenir. Belgesi bulunmayan kişilerin emlakçılık adı altında komisyon talep etmesi veya gayrimenkul ilanları yayımlaması mevzuat gereğince idari para cezalarına tabidir; mülk sahiplerinin evlerini satarken veya kiralarken yetkisiz şahıslardan uzak durması gerekir ve süreçteki alternatifleri değerlendirmek için emlakçıyla çalışmak ve sahibinden satmak karşılaştırmasını inceleyebilirsiniz.

TTBS kaydı ve yetki belgesi bulunmayan kişilere verilen aracılık görevleri mülk sahipleri ve alıcılar açısından hukuki belirsizlikler doğurur. Resmi sözleşme düzenlenmeden yapılan işlemler, olası bir uyuşmazlıkta vergi idaresi ve tüketici hakem heyetleri nezdinde koruma sağlamaz.

Sözleşme zorunlulukları, inceleme yükümlülükleri ve idari yaptırımlar

Emlak işletmeleri alım satıma aracılık hizmetini malikle yapılacak yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanarak verir; sözleşmesiz mülk pazarlanamaz ve ilana çıkılamaz (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinin birinci fıkrası). İmzalayacağınız yazılı yetkilendirme sözleşmesinde taşınmazın bilgileri, satış bedeli, hizmet bedeli oranı ve sözleşme süresi açıkça yazılır; düzenlenecek belgelerin kapsamını emlak sözleşmesi türleri sayfasından kontrol edebilirsiniz. Farklı emlak işletmeleri aynı gayrimenkulün pazarlanmasında birlikte çalışabilir; ancak yönetmelik hükümleri uyarınca bu ortak çalışmanın taraflar arasında düzenlenecek yazılı bir hizmet ortaklığı sözleşmesine bağlanması zorunludur.

Emlak işletmeleri, aracılık ettikleri taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarını, imar durumunu, takyidat bilgilerini ve vergi borçlarını incelemekle ve alıcıya ve satıcıya taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında doğru ve eksiksiz bilgi vermekle yükümlüdür. Yanıltıcı bilgi veren veya gizli ayıpları bilerek saklayan emlak işletmeleri hakkında idari para cezası uygulanabilir ve yetki belgesinin iptali gündeme gelebilir; satış hazırlıklarınızı adım adım yürütmek için ev satmak için kontrol listesi içeriğinden yararlanabilirsiniz. Sözleşmeli işletmenin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket ettiğinin tespit edilmesi ve bu aykırılığın sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin kontrolündeki hususlara ilişkin olması durumunda ise işletme ve sözleşmeli işletme hakkında ayrı ayrı idari para cezası uygulanır.

Sık sorulan sorular

Sorgulama ve belge geçerliliği konusunda en çok merak edilen hususların başında işlem ücretleri ve belgenin süresi gelir. Ticaret Bakanlığının ttbs.gtb.gov.tr adresi ve e-Devlet kapısı üzerinden yapılan taşınmaz ticareti yetki belgesi sorgulama işlemleri tamamen ücretsizdir ve tüm vatandaşların erişimine açıktır. Verilen taşınmaz ticareti yetki belgesi, işletmenin yasal şartları taşımaya devam etmesi kaydıyla geçerliliğini korur; şartların kaybedilmesi veya mevzuata aykırı hareket edilmesi halinde yetki belgesi il ticaret müdürlüklerince iptal edilebilir. Yetki belgesi bulunmayan kişilerin aracılık sözleşmesi düzenleme ve yasal hizmet bedeli talep etme hakkı bulunmaz; bu kişilerin faaliyetleri haksız kazanç ve mevzuat ihlali oluşturur (Yönetmeliğin 5. maddesi).

İşlemleriniz sırasında ihtiyaç duyacağınız TTBS yetki belgesi numarası, emlak ofisinin fiziksel mekanında asılı bulunan resmi belgede, işletmenin kurumsal web sitesinde ve dijital platformlardaki ilan detaylarında açıkça belirtilir. Mülk sahibi, e-Devlet sistemindeki “Taşınmaz Ticareti Yetkilendirme İşlemleri” ekranından bu numarayı yazıp yetki süresini onaylayarak yetkilendirme işlemini tamamlar.