İmar Barışı 2025: Kapsamlı Rehber ve Son Durum Nedir?

• startkeyzirve
• imar affı, imar barışı, imar barışı 2025, imar barışı son durum, imar barışı uzatıldı mı, iskan affı, yapı kayıt belgesi, yapı kayıt belgesi alma
• 0Yorumlar
• 1113Görüntülenme

Bir konut satın alırken veya mevcut mülkünüzün tapu kayıtlarını incelerken ruhsat bilgilerinin fiili durumla uyuşmadığını görebilirsiniz. Bu tür taşınmazlarda 2018 yılında yürürlüğe giren imar barışı, yapı kayıt belgesi ve iskan affı mevzuatı kapsamında hangi hakların tanındığını ve sınırların ne olduğunu bilmeniz tapu işlemlerinde yol gösterir (3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. madde).

İmar barışı nedir ve yasal dayanağı nedir?

Bu düzenlemenin yasal dayanağı İmar Kanunu, Türk Ceza Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine dayanmaktadır. Bir taşınmazın hukuki durumunu değerlendirirken başvuru şartlarından yaptırımlara ve dönüşüm süreçlerine kadar tüm adımlar bu üç temel kanun çerçevesinde ele alınır.

Düzenlemenin tanımı ve ilgili kanun maddeleri nelerdir?

İmar barışı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve belirli bir bedel karşılığında kayıt belgesi verilmesi esasına dayanan bir düzenlemedir. Mülkünüzdeki aykırılıkların idari ve adli süreçlerini incelerken mevzuat metninde yer alan ilgili madde atıflarıyla karşılaşırsınız (32 ve md. 184 ve md.).

İmar barışı neden ve hangi durumlarda uygulanır?

Uygulama, imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınarak can ve mal güvenliğini tehdit edebilecek risklerin minimize edilmesi amacıyla hayata geçirilmiştir. Tapu veya belediye dosyasında ruhsat eki projeye aykırılık bulunan bir mülk sahibiyseniz, yapının resmi envantere dahil edilmesi sürecinde bu düzenleme devreye girer.

Uygulamanın amacı ve kapsadığı yapı türleri nelerdir?

Düzenlemenin temel amacı, mevzuata aykırı yapıları yıkım kararı ve para cezalarından koruyarak Yapı Kayıt Belgesi (YKB) aracılığıyla geçici bir hukuki zemin sağlamaktır; ancak bu durum doğrudan İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındığı anlamına gelmez. Alım satım veya kullanım sürecinde konut, iş yeri ve ahır gibi çeşitli yapı türleri imar barışı kapsamında değerlendirilebilir.

Kayıt altına alınma ve kat mülkiyeti şartları nelerdir?

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla belirlenen şartların yerine getirilmesi ve kayıt bedelinin ödenmesi halinde hak sahiplerine Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Bu haktan yararlanmak istediğinizde kanunun getirdiği süre sınırları bağlayıcıdır.

Yapı kayıt belgesi başvuru şartları nelerdir?

İmar barışı, yalnızca 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıları kapsar. Satın almayı düşündüğünüz veya sahibi olduğunuz mülkte bu tarihten sonra yapılan yeni kaçak yapılar düzenlemeden faydalanamaz.

Cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulması şartları nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi bulunan taşınmazlarda imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesi ve maliklerin tamamının muvafakatinin sağlanmasıyla kat mülkiyeti doğrudan kurulabilir ve bağımsız tapular oluşturulur. Ruhsatı bulunmayan yapılarda ise Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakati alınarak yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği işlemi tamamlanabilir ve bağımsız bölümler yasal kütüğe kaydedilir.

Kapsam dışında kalan yapılar ve alanlar hangileridir?

Düzenlemeden yararlanamayan alanlar ve yapılara ilişkin istisnalar; kamu yararı, tarihi koruma ve mülkiyet hukuku ile ilgili hassasiyetlerden kaynaklanır. Bu doğrultuda orman arazileri, sit alanları ve koruma alanları gibi özel bölgelerde bulunan yapılar imar barışı uygulamasından yararlanamamaktadır.

• Hazineye ait olmasına rağmen imar planlarında park, yeşil alan, okul, hastane gibi kamu hizmetine özgülenmiş sosyal donatı alanı olarak kesin tahsisi yapılmış araziler üzerinde bulunan binalar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
• Özel kanunlarla korunan hassas bölgelerden Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi içinde belirlenen sınırlarda kalan yapılar kapsam dışındadır.
• Özel kanunlarla korunan alanlardan Fatih, Sultanahmet, Süleymaniye gibi İstanbul Tarihi Yarımada Sınırları içinde belirlenen kısımlarda kalan yapılar kapsam dışındadır.
• Özel kanunlarla korunan alanlardan Çanakkale Savaşları Tarihi Alanı (Gelibolu) bölgesindeki yapılar kapsam dışındadır.

Yapı kayıt belgesi alma ve tapu tescil süreci nasıl işler?

Yapı kayıt belgesi almak için öncelikle e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması gerekmektedir. Dijital başvuru kaydının oluşturulmasının ardından mülkün niteliğine göre tapu tescil veya taşınmaz devir işlemleri yürütülür.

Yapı kayıt belgesi başvurusu nasıl yapılır?

Başvuru esnasında yapının bulunduğu konum, yapı özellikleri ve diğer gerekli bilgiler talep edilir. Bu bilgileri sisteme girdiğiniz başvurunun ardından yapının büyüklüğü ve konumuna göre değişiklik gösterebilen belirli bir bedelin ödenmesi gerekmektedir.

Kat mülkiyetine geçiş adımları nelerdir?

Arsa veya kat irtifakı tapulu bir taşınmazı bağımsız bölüm tapusuna dönüştürmek istediğinizde işlemler sırasıyla üç adımda tamamlanır:

1. Kat Mülkiyeti Tapusuna geçiş sürecinde ilk ve en önemli adım Yapı Kayıt Belgesinin alınmasıdır.
2. Kat mülkiyeti tescil işlemleri için tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin (hissedarların) tamamının muvafakati (onayı) ile zemin tespit tutanağı ve mimari proje gibi ek evraklarla Tapu Müdürlüğüne başvurulur.
3. Tescil süreci sonunda YKB alınan yapı, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine dönüştürülebilir.

Hazine ve belediye taşınmazlarının satış ve tahsis süreci nasıldır?

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar kanun gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığına tahsis edilerek mülkiyet devrine zemin hazırlanır. Yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde ise hak sahiplerinin talepleri üzerine taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılarak mülkiyet devri sağlanır.

Yapı kayıt belgesi maliyeti, harç hesabı ve süresi nasıldır?

Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç oranında kayıt bedeli tahakkuk ettirilir ve hesaplanan meblağ bütçeye gelir kaydedilir (Emlak Vergisi Kanunu).

Yapı kayıt belgesi bedeli hesaplama formülü ve oranları nelerdir?

Ödenecek tutar YKB Bedeli=(Arsa Emlak Vergi Değeri+Yapı Yaklaşık Maliyeti)×Oran formülü ile bulunur. YKB bedeli hesaplama tablosuna göre yapı türüne bağlı olarak uygulanan oranlar aşağıda yer almaktadır:

Hesaplamada kullanılan değerler ve örnek hesaplama nasıldır?

Hesaplamada kullanılan Arsa Emlak Vergi Değeri, yapının bulunduğu arsanın ilgili belediyeden alınan emlak vergi birim değeridir (TL/m2). Yapı Yaklaşık Maliyeti ise yapının türü ve metrekaresi baz alınarak ilgili mevzuatta belirlenen birim maliyet değerlerine göre hesaplanır; örneğin 3-7 katlı binalar için TL/m2 bazında birim maliyetler kullanılır. Örnek hesaplamaya göre, 100 m2’lik bir konutun Yapı Yaklaşık Maliyeti ve Arsa Emlak Değeri toplamı 150.000 TL ise ödenecek YKB bedeli 150.000TL×0,03=4.500TL olacaktır.

Kayıt bedeli tahakkuku ve bütçe ödenek aktarımı nasıl yapılır?

Hesaplanan kayıt bedeli, arsa emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyeti esas alınarak konut ve işyerleri için uygulanan yasal tarifeler doğrultusunda başvuru sahibi tarafından genel bütçenin cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Kanun kapsamında tahsil edilerek genel bütçeye aktarılan gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir; bütçe disiplini yasal kurallarla korunur ve bu mali kaynaklar kentsel dönüşüm faaliyetlerinde kullanılmak üzere bütçelendirilir. Mevzuat dairesinde tahsis edilen bu ödenek, riskli alanların tasfiyesi ve deprem güvenliği amacıyla dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak afet odaklı projelerde kullanılır.

Başvuru süresi ve belgenin geçerlilik süresi nedir?

Uygulanan imar barışı için başvuru ve ödeme süreci 2019 yılında tamamen sona ermiştir (3194 Sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16). Hukuki mahiyeti itibarıyla YKB, yapıların yenilenmesine veya kentsel dönüşüm tatbikatına kadar mevcut haliyle kullanılmasına ve geçici bir korumaya imkan tanır; bina yıkıldığında yürürlükteki imar nizamı geçerlilik kazanır.

Yapı kayıt belgesi ile iskan belgesi arasındaki fark nedir?

İskan belgesi, yapının ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını ve kullanılmasında bir sakınca olmadığını gösteren nihai bir belgedir. Bir ev satın alırken belediye dosyasındaki bu belge binanın projeye uygunluğunu kanıtlarken, kayıt belgesi yalnızca mevcut fiili durumu kayıt altına alır.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

Yapı Kayıt Belgesi (YKB) iskan yerine geçmez. Taşınmaz alım satımında veya tapu incelemesinde bu belgeye sahip bir bina görürseniz, belgenin binayı ruhsat ve projesine uygun hale getirmediğini bilerek hareket etmeniz gerekir.

Düzenlemenin avantajları ve kaçak yapılaşmanın hukuki riskleri nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapılar için yıkım kararları ve tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir. Buna karşılık belgesi bulunmayan veya kapsam dışı kalan ruhsatsız yapılarda mülk sahipleri adli yaptırımlar ve dönüşüm süreçleriyle karşılaşır.

Sağlanan haklar ve geçici altyapı abonelikleri nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınarak yapının yasal ve geçici bir hukuki statü kazanması sağlanır. YKB, elektrik, su ve doğalgaz gibi aboneliklerin şantiye değil, yapı sahibinin adına alınabilmesini sağlar. Ruhsatsız binalarda Yapı Kayıt Belgesi ibraz edildiğinde, talep halinde ilgili dağıtım şirketlerince mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlantısı tesis edilir ve temel kentsel hizmetlere erişim açılır.

Mühürleme yaptırımları, imar kirliliği davaları ve kentsel dönüşüm riski nedir?

Kanuni izinler alınmadan ruhsatsız olarak kaçak bina yapan ya da yaptıran kişi (fail) hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası tayin edilir ve yargılama yapılır (Ceza Kanunu). Kişinin (mülk sahibinin veya sanığın) ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı binayı yasal imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde etkin pişmanlık benzeri sonuç doğarak kamu davası açılmaz, açılmış ceza davası düşer, adli takibat son bulur ve mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Ayrıca ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar mevzuat gereğince kentsel dönüşüm kapsamına alınır.

Sık sorulan sorular

Gayrimenkul alım satımı ve mülkiyet devri süreçlerinde ev sahipleri ile alıcıların imar barışı uygulaması hakkında karşılaştığı temel sorular aşağıda yanıtlanmıştır.

Kayıt belgesi alındıktan sonra iskan alınabilir mi?

İmar barışı sonrasında iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde mümkün olmamaktadır. Yasanın mülk sahiplerine sağladığı hak, Kat Mülkiyeti’ne geçiş ile abonelik imkanıdır.

Yapı kayıt belgesi bedeli ne kadar ve nasıl hesaplanır?

Yapı Kayıt Belgesi (YKB) Bedeli, imar barışı uygulamasından yararlanmanın temel maliyetidir ve bir defaya mahsus ödenir. Oranlar ve hesaplama yöntemleri ilgili yasal düzenlemeye ve eski düzenlemenin esaslarına dayanmakta olup başvuru sırasında e-Devlet sistemi üzerinden beyan edilen bilgilerle nihai bedel otomatik olarak hesaplanmaktadır.

Bu uygulamadan kimler yararlanamaz ve yeni bir düzenleme var mı?

Başkasına ait tapulu taşınmazlarda (üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde) inşa edilmiş kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez ve bu yapılar imar barışı düzenlemesinden yararlanamaz. Ayrıca günümüzde ve 2025 yılı için yürürlükte yeni bir imar barışı düzenlemesi bulunmamaktadır.