Muvafakatname Ne Demek, Nereden Alınır?

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 225Görüntülenme

Muvafakatname, bir kişinin belirli bir işleme onay verdiğini yazılı olarak bildirdiği belgedir. Muvafakat, Türk Dil Kurumu sözlüğünde “uygun görme, onama, kabul etme”, muvafakatname ise “muvafakat belgesi” olarak tanımlanır. Emlak ve gayrimenkul işlemlerinde bir hak sahibinin rızası arandığında bu belge gündeme gelir. Kanun koyucu kimi hukuki işlemlerde muvafakatnamenin noterde resmi şekilde düzenlenmesini emrederken, kimi hallerde hak sahibinin açık rızasını yeterli görmektedir.

Muvafakatname Ne Demek? Emlaktaki Yeri

Taşınmaz hukuku çok ortaklı mülkiyetlerde veya aile bireylerinin haklarının korunduğu durumlarda tarafların tek başına karar almasını kısıtlayabilmektedir. Bir taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi kısıtlanmışsa ya da kanun başkaca kişilerin menfaatini gözetmişse, işlem tesis edilmeden önce ilgilinin yazılı onayı talep edilir. Emlak işlemlerinde bu onay belgesine muvafakatname denir.

Emlak İşlemlerinde Muvafakat Nerede Gerekir?

Mevzuatımızda gayrimenkul mülkiyetini ilgilendiren farklı alanlarda muvafakat şartı aranmaktadır. Bu durumların başlıcaları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 10. fıkrası uyarınca, 2/B taşınmazlarında hak sahipliğinde akdî halefiyet, hak sahibi ya da mirasçılarının noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermesiyle geçerlilik kazanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu hüküm çerçevesinde hak devirlerinde noter onaylı belgenin idareye sunulmasını zorunlu tutmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanında ise 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca, kişilerin taşınmazlarının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilmesi için yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun devrine muvafakat etmesi ya da bu miktarın değerini ödemesi gerekir.

Aile Konutu ve Eşin Açık Rızası

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi aile konutunun korunmasını özel olarak düzenler. Bu maddeye göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Konutun mülkiyeti tek bir eş üzerinde görünse dahi diğer eşin onayı olmaksızın satış ya da ipotek işlemi kurulamaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamalarına göre, malik olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep edebilir. Bu tescil için yerleşim yeri belgesi (ikametgâh) ve medeni hali gösterir nüfus kayıt örneği ibraz edilmesi yeterlidir. Rıza haklı bir sebep olmadan verilmezse ya da rızanın temini mümkün olmazsa ilgili eş hâkimin müdahalesini talep edebilir.

Muvafakatname Nereden Alınır?

Muvafakatnamenin düzenlenme şekli kanunda öngörülen işlem türüne bağlıdır. Kanun bazı durumlarda belgenin bizzat noterde düzenleme şeklinde hazırlanmasını emreder (6292 sayılı Kanun md. 6/10 gibi). Kimi işlemlerde ise taraflar tapu müdürlüğünde hazır bulunarak resmi senet aşamasında imzalı onay verebilmektedir. Bu nedenle “her muvafakatname noterden alınır” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır; işlemin yapılacağı kamu kurumunun aradığı usul esas alınmalıdır. Tapu sicilindeki pay devirleri hakkında ayrıntılı adımları tapu devir işlemleri rehberimizden takip edebilirsiniz.

Muvafakat Verilmezse Ne Olur?

Muvafakat verilmemesi halinde yürütülecek hukuki yollar ilgili kanun maddelerinde gösterilmiştir. Aile konutu devrinde eşlerden biri rıza vermezse, Türk Medeni Kanunu md. 194 gereğince diğer eş sulh hukuk hâkimine başvurarak müdahale talebinde bulunabilir.

Kadastro ya da tapu işlemlerinden kaynaklanan hisse hatalarında ise Tapu Kanunu Ek 3. maddesi devreye girer. Paydaşlara yapılan tebliğden itibaren 30 gün içinde muvafakat verilmezse tapu müdürlüğü hatalı kaydı resen düzeltir. İlgililer bu düzeltmeye karşı 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açma hakkına sahiptir. Ortaklı taşınmazlarda hisse yapısı hakkında bilgi edinmek için hisseli tapu ve tapu hatası düzeltme incelemelerimize başvurabilirsiniz.

Sık Karıştırılan Kavramlar: Muvafakatname, Vekaletname ve Feragat

Muvafakatname, vekaletname ile sıkça karıştırılır. Muvafakatname yalnızca belirli bir işleme onay verildiğini gösteren rıza belgesidir; onay veren kişi hak sahipliğini veya temsil yetkisini başkasına devretmez. Emlak vekaletnamesi ise vekil tayin edilen kişiye başkası adına işlem yapma yetkisi tanır. Feragat ise tamamen ayrı bir hukuki kavram olup bir haktan kendi isteğiyle vazgeçmeyi ifade eder.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Tasarruf, Önalım Hakkı ve Feragat

Türk Medeni Kanunu’na göre elbirliği mülkiyetinde ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir; sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Paylı mülkiyette ise bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Paylı taşınmazda yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Yapı Kooperatiflerinde Ortaklık Devri, KOOPBİS ve Ferdi Mülkiyete Geçiş

Kooperatifler Kanunu uyarınca tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir. Ortağın ölümü ile ortaklık sıfatı sona erer; anasözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir. Ortaklık devredilebilir ve yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması hâlinde bu kişiyi ortaklığa kabul eder.

Ticaret Bakanlığı tarafından tüm kooperatif ve üst kuruluşlarının, kooperatifçilik hizmetlerine elektronik ortamda eriştiği ve merkezî veri tabanının yönetildiği Kooperatif Bilgi Sistemi (KOOPBİS) kurulur. Kooperatifin ticaret sicili kayıtlarının, finansal tablolarının, yönetim kurulu ve denetçi raporlarının, genel kurul toplantı evrakının, ortakların kimlik, iletişim, pay ve ödemelerine ilişkin bilgilerinin KOOPBİS’e işlenmesinden yönetim kurulu sorumludur.

Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi hâlinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması hâlinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından kanundaki şartlarla karar verilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Muvafakatname ne işe yarar?
Muvafakatname, hukuki bir işlemin geçerli olabilmesi için kanunen aranan hak sahibi onayının yazılı olarak belgelenmesini sağlar.

Muvafakatname nereden alınır?
Muvafakatnamenin düzenlenme yeri kanuna göre değişir; 2/B akdi halefiyet gibi bazı işlemlerde noterde düzenlenmesi şart koşulurken kimi işlemlerde ilgili tapu idaresinde bizzat verilir.

Eşimin rızası olmadan aile konutunu satabilir miyim?
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez. Haklı sebep olmaksızın rıza verilmezse hâkimin müdahalesi talep edilebilir.

Tapuda hisse hatası düzeltilirken neden muvafakat aranır?
Tapu Kanunu Ek 3. maddesi gereğince hisse hatasının anlaşmayla çözülebilmesi için hissedarlara 30 günlük muvafakat süresi tanınır; onay çıkmazsa idare resen düzeltme yapar.

Alım satım sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.

Muvafakatname Düzenlemesinde Yasal Dayanaklar ve Noter Süreci

Aile hukukunda eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Bu emredici kural aile konutunun hukuken korunmasını temin eder ve keyfi işlemleri engeller.

Aile konutuna ilişkin tasarrufta haklı bir gerekçe olmadan rızayı sağlayamayan veya rıza verilmeyen eş sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden açıkça talep edebilir. Tapu işlemlerinde muvafakatname ne demek incelemesinde aile konutu şerhinin varlığı halinde üçüncü kişilere devrin eş muvafakati olmadan yapılamayacağı anlaşılır.

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanmanın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarruf yapılması bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerekse tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri kanuni mecburiyettir.

Tapu kütüğünde yapılacak tescil işlemi tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin resmi daireye sunacağı yazılı beyanı üzerine tamamlanır. Mülk devrinde tapu müdürlüğüne verilen yazılı beyan malikin mülkiyet hakkını devretme iradesini gösterir.

Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin resmi yazılı beyanı üzerine yerine getirilir.

Mahkeme ilamı kütük sayfasındaki hatanın düzeltilmesinde yasal dayanak teşkil eder ve sicil sıhhatini sağlar. Mahkeme kararı sicil memurunu doğrudan bağlar.

Sicildeki yanlışlığın düzeltilmesi eski tescilin terkini ve yerine yeni bir tescilin yapılması biçiminde de yürütülebilir. Rıza gösterildiğinde memur eski hatalı kaydı terkin ederek doğru tescili oluşturur.

Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına tam olarak uymakla yasal olarak yükümlüdür. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni hiçbir surette korumaz. Hukuk düzeni kötü niyetli girişimleri himaye etmez.

Kiracı kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapma hakkına sahiptir. Taşınmaz kiralarında muvafakatname ne demek konusu kiracının tadilat yapmadan önce ev sahibinden aldığı yazılı izin belgesini ifade eder.

Kiracı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da devredebilir.

Kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini üçüncü bir şahsa devredemez. Ticari ve mesken kiralarında muvafakatname ne demek sorusu kira devir sözleşmelerinde ev sahibinin verdiği yazılı onay olarak karşılık bulur. Yazılı muvafakat devir işleminin geçerlilik şartıdır. Bu onay olmadan devralan kişi taşınmazda meşru kiracı sıfatı kazanamaz ve tahliye riskiyle karşılaşır ve borçtan sorumlu tutulamaz. Yazılı rıza belgesi ilerideki tahliye davalarında kesin delildir.

Kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kanunen kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı borçlarından kurtulur. Kiralama süreçlerinde muvafakatname ne demek bağlamında yazılı onay devreden tarafın sorumluluğunu sona erdirir. İşyeri kiralarında devreden kiracı belirli süreyle müteselsilen sorumlu kalır.

Eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması yasal geçerlilik şartıdır.

Taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Sözleşme serbestisi kanunun emredici kurallarıyla sınırlıdır.

Kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine, ahlaka veya kişilik haklarına aykırı olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Apartman ve sitelerde muvafakatname ne demek sorusu ortak alanlara müdahalede aranan beşte dört yazılı rıza belgesiyle yanıtlanır. Bağımsız bölüm maliki diğer komşuların onayı olmadan ortak teras veya bahçede değişiklik yapamaz.

Kat malikleri apartman veya site yönetiminde belirlenen kurallara uymakla yükümlüdür. Site düzeni yönetim planı hükümleriyle sağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yasal olarak şarttır. Beşte dört çoğunluk sağlanamadığı sürece plan maddeleri değiştirilemez.

Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı yapılabilir. İstenilen tarihten en az onbeş gün önce çağrı metninin tebliğ edilmesi şarttır.

Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Kanunda veya yönetim planında özel bir nisap öngörülmemişse olağan yönetim kararlarında salt çoğunluk yeterlidir. Alınan kararlar tüm kat malikleri açısından bağlayıcıdır ve yönetim süreçlerini belirler.

Mevcut haliyle yapılaşmaya müsait olmayan imar parsellerinde anlaşma sağlanamaması halinde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. Şehir planlarının uygulanmasında belediye parselleri birleştirip ayırarak imara uygun parsel boyutları üretir. İmar uygulaması kamu yararı gözetilerek yürütülür.

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birleştirmeye belediyeler yetkilidir. Düzenleme sahasında kamu ortaklık payı kesintisi yapılarak park, yol ve meydan alanları oluşturulur. Maliklerin rızası aranmaksızın yapılan parselasyon neticesinde imar parselleri oluşturulur ve tapu kütüğüne tescil işlemleri tamamlanır ve mülkiyet hakları tescille korunur. Düzenleme ortaklık payı kamu alanlarına harcanır.

Yetkili Başkanlık veya idare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Binaların güvenliğini sağlamak amacıyla kamu idaresi gerekli incelemeleri başlatır. Malikler verilen sürede tespiti yaptırmazsa idare re’sen tespit yapar.

Noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında kanunla başka bir makama verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek yer alır. Noterlik işlemleri hukuki belirlilik sağlar.

Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri noterler kanun hükümlerine göre tanzim eder.