Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları: Noter Onayı, Boş Tarih Riski ve e-Devlet

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 49Görüntülenme

Taşınmaz kira sözleşmesinde kiracı, bir şeyin kullanılmasının kendisine bırakılması karşılığında kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Bir mülkü kiraya verirken veya kiralarken taraflar arasındaki bu temel mutabakatın yanı sıra tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları da sürecin başından sonuna kadar haklarınızı doğrudan belirler. Mülk sahibi veya kiracı olarak imza attığınız her belgede kanunun çizdiği sınırları bilmeniz, ileride karşılaşabileceğiniz uyuşmazlıklarda hangi adımı atacağınızı netleştirir.

Kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için akdedilebilir. Taşınmazın kullanım süresini kararlaştırırken sözleşmenin hangi süre türüne girdiğini tespit etmeniz, kira ilişkisinin devamında bildirim ve fesih süreçlerini yönetmenizi sağlar.

Kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi nedir, hukuki dayanağı ve kapsamı nasıldır?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiralama sürecinde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve sözleşme hükümleri, tarafların yasal haklarını ve taşınmazın kullanım sınırlarını şekillendirir.

Kira sözleşmesinin tanımı ve tarafların temel borçları nelerdir?

Kira ilişkisinde mülk sahibi taşınmazı kullanıma uygun halde teslim etmekle, kiracı ise kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli, kiracının kullanım zilyetliği karşılığında ödemekle yükümlü bulunduğu asli borçtur. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca kiraya veren, kiralanan taşınmazı sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Kiralanan mülkü teslim aldığınızda kiracı olarak sözleşmeyle kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene tam ve eksiksiz olarak ödemekle yükümlü olursunuz. Kiracının kira ilişkisindeki temel kanuni borcu ve sözleşmesel taahhütlerinin odağında yer alan yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemektir.

Çatılı işyeri ve konut kiralarında koruyucu hükümler hangi sözleşmeleri kapsar?

Çatılı taşınmaz ve konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, konut ve çatılı işyerlerinin yanı sıra kiracıya bırakılan taşınır eşyalar ile kamu kurumlarının işyeri kiralarını kapsar. Taşınmazla birlikte demirbaş veya eşya teslim aldığınız durumlarda, çatılı taşınmaz ve konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, kiracıya bırakılan taşınır eşyalar hakkında da aynen tatbik edilir. Kamu kurum ve kuruluşlarının kanunları gereğince akdettiği işyeri kira sözleşmelerinde de çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici kanun kuralları geçerlidir. Buna karşılık altı ay veya daha kısa süreli geçici kullanıma tahsis edilen taşınmaz kiralarında çatılı taşınmaz ve konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler tatbik olunmaz. Kısa süreli kiralama yaparken veya tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları değerlendirilirken sözleşmenin bu kapsamda olup olmadığına bakmanız gerekir.

Yazılı tahliye taahhütnamesi nedir?

Yazılı tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenirse tahliye istenebilir. Mülk sahibi olarak taşınmazı kiracıya fiilen teslim ettikten sonra bu yazılı belgeyi aldığınızda, kararlaştırılan tarihte kiralananın boşaltılmasını talep etme hakkına sahip olursunuz.

Kiralananın tahliyesi hangi durumlarda ve neden talep edilir?

Kiralananın tahliyesi; kira borcunun ödenmemesi, özen borcuna ve komşuluk kurallarına aykırılık, on yıllık uzama süresinin dolması, gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı durumlarında talep edilir. Bu hallerin her birinde kanunun aradığı bildirim ve süre koşullarının yanı sıra tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları da süreç yönetiminde belirleyici rol oynar.

Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt nedeniyle fesih nasıl gerçekleşir?

Kira bedelinin veya yan giderin zamanında ödenmemesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı ödeme süresi vererek temerrüt nedeniyle fesih yoluna gidebilir. Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir ödeme mehli verebilir. İşyeri kiralarında ve mesken sözleşmelerinde kiracıya tanınacak yasal temerrüt ödeme süresi kanunen en az otuz gündür. Verilen otuz günlük süre içinde kira borcu ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı feshedeceğini bildirir. Kira ödemesinin geciktiği bir tabloyla karşılaştığınızda göndereceğiniz yazılı ihtarda bu otuz günlük süreyi tanımanız gerekir.

Özenle kullanma borcuna ve komşuluk kurallarına aykırılık tahliye sebebi midir?

Kiracının taşınmazı özenle kullanma borcuna ve komşuluk kurallarına aykırı davranması sözleşmenin feshi ve tahliye sebebidir. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle kanunen yükümlüdür. Kiracının özenle kullanma borcuna ve komşuluk kurallarına aykırı davranışları sözleşmenin feshi sonucunu doğurabilir. Özellikle işyeri kiralarında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi halinde kiralayan derhal fesih hakkını kullanabilir. Mülkünüzde kasıtlı ve ağır bir hasar oluştuğunu tespit ettiğinizde süre beklemeksizin fesih yoluna başvurabilirsiniz.

Sözleşme süresinin dolması ve on yıllık uzama süresi sonunda tahliye nasıl yapılır?

Sözleşme süresinin bitimi tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermezken, on yıllık uzama süresi tamamlandığında bildirimle fesih yapılabilir. Belirli süreli çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak tahliye davası açamaz veya sözleşmeyi tek taraflı sona erdiremez. Elinizde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları uygun şekilde düzenlenmiş bir belge yoksa, yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek kiracıyı çıkaramazsınız. Ancak on yıllık uzama süresi tamamlandığında kiralayan, her kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih yapabilir.

Gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye hangi hallerde uygulanır?

Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye, kiraya verenin ya da kanunda sayılan yakınlarının işyeri ihtiyacı olduğunda veya taşınmazın esaslı onarımı sırasında kullanımı imkansız hale geldiğinde uygulanır. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açabilir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı ya da genişletilmesi sırasında kullanımı imkansız ise sözleşme dava yoluyla feshedilebilir. Gereksinim veya imar nedeniyle tahliye davaları, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin hitamından itibaren açılır.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye hangi durumlarda istenir?

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan yeni malik, işyeri gereksinimi bulunması halinde yazılı ihbar ve dava sürelerine uyarak tahliye isteyebilir. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, işyeri gereksinimi varsa iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir. Bir aylık yazılı ihbarda bulunan yeni malik, iktisap tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açma hakkına kavuşur. Yeni malik dilerse tahliye hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Yatırım veya kullanım amacıyla kiracılı bir mülk edindiğinizde bu iki süreden hangisinin durumunuza uyduğunu hesaplayarak hareket edebilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve kira sözleşmesi işlemlerinin kuralları nelerdir?

Kira hukukunda işlemlerin geçerliliği, belgenin teslimden sonra yazılı düzenlenmesine, emredici kurallara aykırı ek yükümlülük içermemesine ve devir ya da ödeme iddialarının yazılı kanıtlara dayanmasına bağlıdır. Sözleşme kurarken tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ile kanunun yasakladığı hükümleri ayırt etmeniz hak kaybını önler.

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için hangi şartlar aranır?

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli şekilde işleme konulabilmesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması ve taahhüt tarihinden itibaren kanuni süresi içinde kullanılması gerekir. Taşınmaz henüz kiracıya teslim edilmeden önce alınan belgeler yerine, teslim gerçekleştikten sonra yazılı olarak düzenlenen taahhütler hukuki sonuç doğurur ve kiracı bu taahhüde uymadığında kiraya verene icra veya dava yoluyla tahliye isteme imkanı tanır.

Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine getirilen hangi şartlar ve ek yükümlülükler geçersizdir?

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine getirilen değişiklikler, bağlantılı sözleşmeler ve ek mali yükümlülükler kanunen geçersizdir. Sözleşme metnini hazırlarken veya imzalarken karşılaşabileceğiniz hükümsüz kayıtlar şunlardır:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı aleyhine teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcunu kaldıran şartlar geçersizdir.
• Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının kullanımla ilgisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir.
• Kiracının özgür iradesini kısıtlayan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan bağı bulunmayan ek mali taahhütler kesin hükümsüzdür; bağlantılı işlem yasağı, kiracıyı sözleşme imzalanırken dayatılan ek mükellefiyetlerden korumayı hedefler.
• Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine hiçbir şart, değişiklik veya sözleşmesel düzenleme yapılamaz ve kira ilişkisi süresince kiracının aleyhine sonuç doğuracak tek yanlı sözleşme şartları mahkemelerce hükümsüz sayılır.
• Kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başka bir mali ödeme yükümlülüğü kanunen getirilemez.

Alt kira ve işyeri kira ilişkisinin devri hangi şartlara bağlıdır?

Alt kira ve kira ilişkisinin devri, çatılı işyeri ve konutlarda kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir; ancak çatılı işyeri ve konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. Alt kiracı, kiralananı asıl kiracının sahip olduğu yasal kullanım hakkından daha geniş bir şekilde kullanamaz.

Devir işleminde de kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredemez. İşyeri kiralarında kiralayan, haklı bir sebep bulunmadıkça kira devrine rıza vermekten hukuken kaçınamaz. Kira ilişkisini devralan taraf, kiraya verenin yazılı rızasıyla eski kiracının yerine geçer ve devreden kiracı iki yıl müteselsilen sorumlu kalır. İşyerinizi devrederken veya devralırken tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kadar bu iki yıllık sorumluluk süresini de dikkate almanız gerekir.

Kira borcuna itirazda ödeme ve takas savunmasının ispat şartları nelerdir?

Kira borcuna itiraz eden kiracının ödeme veya takas savunmasını resmi ya da imzası ikrar edilmiş belgelerle ispatlaması şarttır. Borçlu kira akdini reddetmeyip kiranın ödendiğini iddia ederse bunu resmi veya imzası ikrar edilmiş senetle ispat eder. İmza inkarında bulunmayan kiracının takas veya ödeme savunmaları belgelere dayanmak zorundadır. Hakkınızda başlatılan bir takipte kira sözleşmesini kabul edip borcu ödediğinizi ileri sürüyorsanız, bu savunmanızı yazılı ödeme belgeleriyle mahkemeye sunmanız gerekir.

Tahliye takibi ve kiralananın iadesi adım adım nasıl işler?

Tahliye takibi ve kiralananın iadesi; icra dairesine başvuru, ödeme veya tahliye emrinin tebliği, itirazların incelenmesi ve taşınmazın tutanakla geri teslim edilmesi adımlarıyla işler. Sürecin her aşamasında tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve kanuni süreler icra müdürlüğü ile mahkeme incelemesinin temelini oluşturur.

Kira ödenmemesi halinde ilamsız tahliye takibi ve itirazın kaldırılması nasıl yürütülür?

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderir ve borç ödenmezse icra mahkemesinden tahliye talep eder. Uygulamada takip adımları şu sırayla ilerler:

1. Takip talebi kira alacağına ve tahliye talebine müteallik ise icra dairesi borçluya ödeme emri tebliğ eder.
2. İlamsız tahliye takibinde borçluya, kira borcunu kanuni ödeme süresinde ifa etmesi veya itirazda bulunması bildirilir; ödeme emrinde, kiranın ödenmemesi halinde alacaklının icra mahkemesinden tahliye talep edebileceği ihtar olunur.
3. Borçlu kanuni süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ve borcu da ödemezse alacaklı icra mahkemesinden tahliye isteyebilir ve itiraz edilmeksizin süresi dolan ödeme emri üzerine alacaklının tahliye talebi icra mahkemesince incelenir.
4. İcra mahkemesi tahliye talebini haklı bulduğu takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verir; kira borcunun ödendiğini kanıtlayamayan borçlunun itirazı icra mahkemesince kaldırılır ve tahliyeye hükmedilir.

İİK 272 uyarınca yazılı taahhüde dayalı tahliye takibi ve tahliye emri süreci nasıl başlar?

Yazılı taahhüde dayalı tahliye takibi, kiralayanın kira süresinin bitiminde bir ay içinde taahhütnameyi icra dairesine sunması ve icra müdürünün borçluya tahliye emri göndermesiyle başlar. Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittiğinde kiralayan, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir (İİK 272). Kiralayan, tahliye taahhüdünü icra dairesine ibraz ederek kiralananın tahliyesini ilamsız icra takibiyle talep eder. İcra müdürü, kiralayanın yazılı taahhüde dayanan talebi üzerine borçluya resmi tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde taşınmazın tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde tahliye ve teslim edilmesi borçluya emrolunur. Ayrıca tahliye emrinde kiracının yedi gün içinde itiraz etmezse taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtarı yer alır. İcra dairesince tebliğ edilen tahliye emrinde taşınmazın teslimi ve itirazın kaldırılması halinde zorla tahliye olunacağı ihtarı yer alır.

Tahliye emrine itiraz edilmesi ve itirazın kaldırılması süreci nasıl ilerler?

Kiracının yedi günlük süre içinde tahliye emrine itiraz etmesi takibi kendiliğinden durdurur ve tahliyenin devamı için mahkeme kararı gerekir. Süresi içinde yapılan kanuni itiraz, icra dairesi nezdinde tahliye takip işlemlerini kendiliğinden durdurur. Kiracının yedi günlük itirazı, kiralayan tarafından mahkeme kararıyla kaldırılmadıkça tahliye icra edilemez. Kiracıdan gelen bir itirazla karşılaştığınızda, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları çerçevesinde itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurmanız gerekir.

Tahliye sırasında taşınmazda üçüncü kişi bulunursa nasıl işlem yapılır?

Tahliye sırasında taşınmazda kiracı dışında üçüncü bir kişi bulunduğunda, bu kişinin resmi belge sunup sunamamasına göre derhal tahliye veya mahkemeye intikal işlemi uygulanır. Tahliye edilecek taşınmazda üçüncü bir şahıs bulunur ve resmi bir belge gösteremezse derhal tahliye olunur. Üçüncü şahıs taşınmazı tahliyeden önceki bir tarihte kiraya verenin rızasıyla tuttuğunu ispat ederse icra memuru durumu mahkemeye intikal ettirir. İcra mahkemesi üçüncü kişinin durumunu inceleyerek taşınmazın tahliyesine veya davanın açılmasına karar verir.

Kiralananın sözleşme sonunda geri verilmesi ve hasar tespiti nasıl yapılır?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı taşınmazı teslim aldığı durumda geri verir ve olağan kullanım dışındaki hasarlar kiralayan tarafından tutanağa bağlanır. Kira ilişkisi sona erdiğinde taşınmazın kiralayana eksiksiz teslimi kanunun öngördüğü temel yükümlülüktür. Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Buna karşılık kiracı, kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun olağan kullanımından meydana gelen eskimelerden ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz. Anahtar teslimi sırasında mülkü kontrol ederken, geri verme anında tespit edilen hasar ve eksiklikler kiralayan tarafından gecikmeksizin tutanağa bağlanır.

Kira ödemeleri, mali sınırlar ve yasal süreler nelerdir?

Kira ilişkisinde ödeme zamanı, vadeli hesapta tutulan teminat kuralları, kira artış hesaplamaları, dava süresini uzatan yazılı ihtarlar ve erken tahliye tazminatı kanuni sınırlarla belirlenmiştir. Mali yükümlülüklerinizi planlarken ve tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları doğrultusunda takvim oluştururken bu sürelere uymanız gerekir.

Kira bedeli, yan giderler ve teminat bedeli ödemelerinde sınır ve kurallar nelerdir?

Kira bedeli aksine anlaşma yoksa ay sonunda, peşin ödeme şartı varsa ay başında ödenir; nakit teminat ise vadeli banka hesabına yatırılır. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmaza ilişkin yan giderler, en geç kira süresinin bitiminde kiracı tarafından ödenir. Sözleşmede peşin ödeme şartı yer alıyorsa kiracı kira bedelini her ayın başında yatırır. Teminat olarak nakit para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu meblağı vadeli bir banka tasarruf hesabına yatırır. Bankadaki bu bedel ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme hükmüyle geri verilebilir.

Kira artış oranı tavanı ve beş yıl sonrası kira tespiti nasıl hesaplanır?

Anlaşma olmayan hallerde kira artışı tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasına göre, beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal bedeller ve hakkaniyete göre hakimce belirlenir. Taraflarca kira artışı konusunda anlaşma yapılmamışsa yeni bedel, tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasına göre hakimce takdir edilir. Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim, emsal bedellere göre hakkaniyete uygun yeni kira bedelini tayin eder. Kira sözleşmeniz beş yılı doldurduğunda yeni kira bedelinin emsallere göre tespiti için mahkemeye başvurabilirsiniz.

İhtar, icra takibi ve tahliye davalarında uyulması gereken yasal süreler nelerdir?

Tahliye davası açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması, dava açma hakkını bir kira yılı boyunca korur ve uzatır. Dava açma süresi içinde kiraya veren, tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse sözleşmenin feshi ve tahliye davası açma süresi bir kira yılı uzar. Kira sözleşmesinde yazılı ihtarın süresi içinde kiracıya tebliğ edilmesi, kiralayanın kira ilişkisini sona erdirme davası açma hakkını korur. Dava açma süresinin sonuna yaklaştığınızda yazılı ihtarın kiracıya tebliğini sağlayarak hakkınızı bir kira yılı uzatabilirsiniz.

Erken tahliye ve yeniden kiralama yasağında tazminat hesabı nasıl yapılır?

Sözleşme süresinden önce taşınmazı boşaltan kiracının sorumluluğu makul süre boyunca devam eder ve kiralayanın yapmaktan kurtulduğu masraflar bu tutardan düşülür. Kiracı, sözleşme süresine uymaksızın kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre devam eder. Kiraya verenin erken tahliye dolayısıyla yapmaktan kurtulduğu masraflar, makul süre tazminatından mahsup edilir. Taşınmazı süresinden önce tahliye etmeniz gerektiğinde, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve yeniden kiralanabilme süresi üzerinden hesaplanan bu makul süre borcunu göz önünde bulundurmanız gerekir.

Benzer kira ve tahliye kavramları arasındaki farklar nelerdir?

Kira hukukunda sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, alt kira ile devir işlemleri, adi yazılı ile noter veya e-Devlet taahhütleri ve takip türleri birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurur. İşlemlerinizde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları incelenirken bu kavramlar arasındaki ayrımlar uygulanacak usulü belirler.

Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi arasındaki fark nedir?

Belirli süreli sözleşme kararlaştırılan sürenin geçmesiyle bildirim aranmaksızın sona erecek nitelikteyken, süresi açıkça yazılmayan sözleşmeler belirsiz süreli sayılır. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi kanunen belirli sürelidir. Taraflarca süresi açıkça belirtilmeyen kira sözleşmeleri, belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Sözleşme metnine başlangıç ve bitiş süresini açıkça yazıp yazmamanız, sözleşmenin hangi hükümlere tabi olacağını değiştirir.

Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark nedir?

Alt kirada asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olarak kalıp kullanım hakkını sınırlı biçimde üçüncü kişiye bırakırken, kira ilişkisinin devrinde devralan taraf eski kiracının yerine geçer. Alt kira ilişkisinde üçüncü kişinin kullanımı asıl kiracının hakkıyla sınırlı tutulur; devir işleminde ise yazılı rıza ile sözleşmenin tarafı değişir ve ayrılan kiracının müteselsil sorumluluğu kanuni süre boyunca devam eder.

Adi yazılı tahliye taahhüdü ile noter onaylı veya e-Devlet tahliye taahhüdü arasındaki fark nedir?

Adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracının imzayı inkar etmesi uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesine taşırken, noterlikçe veya e-Devlet üzerinden düzenlenen belgelerde imza inkarı yapılamaz. Kiracı tahliye taahhüdündeki imzasını inkar ederse kiralayan ancak sulh hukuk mahkemesinde dava açarak tahliye isteyebilir. Adi yazılı bir belge aldığınızda kiracının imzaya itiraz etmesi halinde icra mahkemesi yerine sulh hukuk mahkemesinde yargılama yapılması gerekir.

Kira alacağına dayalı ilamsız takip ile yazılı taahhüde dayalı tahliye takibi arasındaki fark nedir?

Kira alacağına dayalı ilamsız takipte borçluya ödeme emri gönderilerek kira borcunun ödenmesi ve ödenmezse tahliye hedeflenirken, yazılı taahhüde dayalı takipte doğrudan tahliye emri düzenlenir. Ödenmeyen kira alacakları için başlatılan süreçte borçluya ödeme süresi tanınır; buna karşılık tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları taşınan yazılı belgeye dayalı takipte, kira süresinin bitimiyle birlikte taşınmazın boşaltılması ve teslimi talep edilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kapsamında avantajlar ve hukuki riskler nelerdir?

Kira ilişkisinde resmi taahhüt alınması kiralayana takip aşamasında koruma sağlarken, teslimde eksikliklerin bildirilmemesi ve yeniden kiralama yasağına uyulmaması taraflar için hukuki risk doğurur. Mülk sahibi veya kiracı olarak tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları çerçevesinde hareket etmeniz bu riskleri yönetmenizi sağlar.

Noter onaylı ve e-Devlet üzerinden düzenlenen tahliye taahhüdünün sağladığı korumalar nelerdir?

Noter onaylı veya e-Devlet üzerinden düzenlenen tahliye taahhütleri, kiracının imza itirazıyla icra takibini durdurmasını önler. Noter onaylı veya e-Devlet üzerinden düzenlenen tahliye taahhütleri, kiracının takibi durdurmasını kesin olarak engeller. Taahhütnameyi bu resmi kanallarla düzenlediğinizde, tahliye günü geldiğinde imza incelemesi nedeniyle sürecin uzamasının önüne geçersiniz.

İmza inkarı, erken tahliye, eksikliği bildirmeme ve yeniden kiralama yasağının riskleri nelerdir?

Kiralananın iadesinde hasarların hemen yazılı bildirilmemesi kiracının ibra edilmesi sonucunu doğururken, gereksinim veya imar sonrası üç yıllık yeniden kiralama yasağının ihlali kiralayanı tazminat yükümlülüğüyle karşı karşıya bırakır. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı bildirmek zorundadır. Gözden geçirme ve yazılı bildirim yapılmazsa kiraya veren, kiralananın olağan incelemeyle anlaşılamayacak gizli ayıpları hariç kiracıyı ibra etmiş sayılır. Öte yandan kiraya veren gereksinim sebebiyle tahliye sağladığında, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmazlar, eski haliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl başkasına kiralanamaz.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz kiralama ve tahliye süreçlerinde mülk sahipleri ile kiracıların karşılaştığı temel sorular, kanuni başvuru süreleri ve mali sınırlar etrafında toplanır. Uygulamada tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve yasal süreler hakkında merak edilen konular aşağıda yer almaktadır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi veya dava ne kadar sürede açılmalıdır?

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi veya tahliye davası, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdüne uymayan kiracı aleyhine kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak kanuni bir aylık süre içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Kiracı tahliye emrine kaç gün içinde itiraz edebilir ve noter onaylı taahhütte imza inkarı yapılabilir mi?

Kiracı tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; ancak noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış taahhütlerde imza inkarında bulunamaz. Borçlu, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir. Tahliye taahhütnamesi noterlikçe re’sen tanzim veya tasdik edilmişse imza inkarı ileri sürülemez ve icra mahkemesince tahliye kararı verilir.

Teminat bedeli, kira artışı, ceza koşulu ve hava parası için kanuni sınırlar nelerdir?

Teminat bedeli üç aylık kirayı, kira artışı ise bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz; ceza koşulu ve hava parası anlaşmaları ise geçersizdir. İşyeri ve konut kiralarında sözleşmeyle kiracıya teminat bedeli getirilmişse bu miktar üç aylık kira bedelini aşamaz. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları aşamaz. Kira bedelinin gününde ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin düzenlenen sözleşme şartları tamamen geçersizdir. Mevzuatta belirtilen kira ve yan giderler dışında kiracıdan talep edilen hava parası anlaşmaları kanunen kesin hükümsüzdür.

Erken tahliyede kiracı borçtan nasıl kurtulur ve haksız tahliyede mal sahibi ne kadar tazminat öder?

Erken tahliyede kiracı ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bularak borçtan kurtulabilirken, yeniden kiralama yasağını ihlal eden mal sahibi en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder. Kiracı, kiraya verenden kabulü beklenebilecek ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulduğu takdirde kira borcundan kurtulur. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiralayan, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Kira sözleşmesinin kurulmasından taşınmazın geri verilmesine kadar tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ile kanuni bildirim ve takip sürelerine uyulması, hem mülk sahibinin hem de kiracının haklarını korur.