Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Tapu, İskan, Deprem ve Masraflar

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 40Görüntülenme

Ev satın alma süreci, doğru taşınmazı seçmekle başlayan, resmi belgelerin incelenmesiyle devam eden ve tapu devri sonrasındaki yasal bildirimlerle tamamlanan kapsamlı bir süreçtir. Bu süreçte karşılaşılabilecek hukuki ve mali riskleri önlemek adına adımların belirli bir kontrol sırasıyla atılması gerekir. Taşınmazın tapu kaydındaki mülkiyet türü, üzerinde haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı, binanın onaylı mimari projesine uygunluğu ve belediye nezdindeki vergi durumu gibi her aşama ayrı bir hukuki inceleme gerektirir. Yatırım amacıyla konut almayı planlayan okurlarımız için bölgesel getiri dinamiklerini yatırım amaçlı ev alırken nelere dikkat edilmeli yazımızda ele aldık; mülkünü satmak isteyenler ise satıcı tarafındaki yükümlülükleri ev satarken dikkat edilmesi gerekenler yazıdan inceleyebilir.

1. Bütçe Planlaması ve Kredi Süreci

Konut arayışına başlamadan önce özkaynak tutarını ve kullanılabilecek finansman sınırlarını belirleyerek toplam satın alma bütçesini netleştirmek gerekir. Satın alma bütçesi belirlenirken yalnızca taşınmazın satış bedeli değil, tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak komisyonu ve taşınma giderleri gibi ek maliyetler de hesaba katılmalıdır. Bu yan kalemler toplam bütçenin önemli bir kısmını oluşturur ve tapu gününde nakit gerektirir.

Bankadan konut kredisi kullanılacaksa ön onay aşamalarının tamamlanması ve gelir durumuna uygun geri ödeme planlarının oluşturulması sürecin aksamasını önler. Kredi başvurusunda bulunmadan önce çalışma geçmişi, gelir belgeleri ve kredi skoru gözden geçirilmelidir. Konut kredisinin hukuki çerçevesi ve bankacılık adımları için konut kredisi nedir başlıklı yazıdan bilgi alabilirsiniz.

Kredi sürecinde bankanın görevlendirdiği lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırlayacağı rapor büyük önem taşır. Değerleme uzmanları hem ilgili ilçe belediyesi imar arşivindeki resmi projeyi inceler hem de taşınmazı yerinde görerek mimari projeye aykırı eklenti bulunup bulunmadığını kontrol eder. Ekspertiz raporlarının içeriği ve hukuki kıymetini öğrenmek için ekspertiz raporu nedir sayfamıza başvurabilirsiniz.

2. Konum, Cephe ve Bina Özellikleri

Taşınmazın günlük yaşam standartlarına uygunluğu açısından çevresel konumu, ulaşım ağlarına yakınlığı ve cephe özellikleri yerinde incelenmelidir. Konutun gün ışığı alma durumu, rüzgar yönü ve ısınma verimliliği doğrudan cephe seçimiyle bağlantılıdır. Güney ve doğu cepheli daireler gün boyunca daha fazla doğal ışık alırken, kuzey cepheler kış aylarında daha fazla ısı kaybı yaşayabilir. Doğru yön tercihi için ev alırken cephe seçimi yazımız yol göstericidir.

Apartman veya sitede yer alan bir daire alınıyorsa binanın ortak giderleri, aylık aidat tutarları ve geçmiş dönem yönetim kararları mutlaka yöneticiyle görüşülerek soruşturulmalıdır. Binada asansör yenileme, dış cephe boyası veya çatı izolasyonu gibi büyük ölçekli ek bütçe kararlarının bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde işletme projesinin işleyişi hakkında detaylara aidat nedir içeriğimizden ulaşabilirsiniz. Eğer satın alınması planlanan yapı tescilli bir kültür varlığı veya tarihi yapı niteliğindeyse, koruma kurullarının izin süreçlerini ve restorasyon yükümlülüklerini bilmek gerekir. Bu alandaki kurallar tarihi eser ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazıda toplanmıştır.

3. Deprem Riski ve Zorunlu Deprem Sigortası

Satın alınacak yapının zemin özellikleri ve deprem güvenliği, yapı ruhsatı ve zemin etüdü raporları incelenerek doğrulanmalıdır. Zemin yapısının taşıma gücünü ve jeolojik risklerini gösteren resmi belgeleri anlamak için zemin etüdü raporu nedir rehberimizi inceleyebilirsiniz. Ege bölgesinde özellikle İzmir genelindeki fay hatları ve zemin durumuna ilişkin genel tespitler için İzmir deprem riski az bölgeler sayfamız faydalı bir kaynak sunar.

Mevzuat gereğince tapu müdürlükleri, malikin talebine bağlı tescil işlemlerini zorunlu deprem sigortasının (DASK) yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu madde 11/2). Satış işleminden önce taşınmazın aktif bir DASK poliçesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli, poliçe süresi dolmuşsa yenilenmelidir. DASK poliçesi üzerindeki metrekare, adres ve tapu bilgileri tapu senediyle birebir örtüşmelidir. Sigorta poliçesinin kapsamı ve prim hesaplama esasları DASK nedir başlığında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

4. Tapu Kaydı ve Mülkiyet Durumu

Satın alma kararından önce taşınmazın tapu senedi ve güncel tapu kaydı incelenerek mülkiyet türü, hisse durumu ve üzerinde herhangi bir hukuki kısıtlama olup olmadığı teyit edilmelidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi uyarınca tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kişi kaydın kendisine gösterilmesini veya bir örneğinin verilmesini isteyebilir. Hukuk düzeninde kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Tapu incelemesinde özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Mülkiyet Türü: Taşınmazın kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu tespit edilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümlerinde kurulurken, kat irtifakı yapılmakta olan veya yapılacak yapıda kurulur. Kat mülkiyetli taşınmazlar yapının hukuken tamamen bittiğini ve belediyeden iskan aldığını belgeler. Bu kavramlar arasındaki farklar kat mülkiyeti nedir, kat irtifakı nedir ve tapu çeşitleri yazılarımızda ayrıntılı biçimde işlenmiştir.
• Takyidat ve Kısıtlamalar: Tapu kütüğünde taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, intifa hakkı, ihtiyati tedbir veya şufa hakkı şerhi bulunup bulunmadığı tapu müdürlüğünden veya e-Devlet Web Tapu sistemi üzerinden sorgulanmalıdır. Şerhler taşınmazın mülkiyetini veya kullanımını sınırlandırabilir. Şerhlerin anlamları ve alıcıya etkileri için takyidat nedir rehberimizi inceleyebilirsiniz.
• Hisseli Taşınmazlar ve Önalım Hakkı: Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunur (TMK madde 732). Bu hak, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmesiyle düşer. Payın devir bedelini dava durumunda hâkim rayiç değer üzerinden belirler. Hisseli yer alırken doğabilecek riskler hisseli tapu nedir sayfamızda anlatılmıştır. Kooperatif kökenli hisselerdeki özel riskler ise kooperatif hisseli tapu nedir başlığında ele alınmıştır.
• Aile Konutu Güvencesi: Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlandıramaz. Malik olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Satıcı evliyse ve taşınmaz aile konutu niteliğindeyse diğer eşin yazılı rızasının alınması ileride tapu iptal davasıyla karşılaşmayı önler.

5. İskan ve İmar Durumu

Binanın belediye nezdindeki yasal durumu, imar planına uygunluğu ve yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı doğrudan ilgili ilçe belediyesi imar müdürlüğünden araştırılmalıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca yapının tamamen bittiği durumlarda tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediyeden yapı kullanma izni (iskan) alınması mecburidir.

İskanı bulunmayan binalarda onaylı mimari projeye aykırılıklar, sığınak veya otopark gibi ortak alanların daireye dahil edilmesi, çatı piyesinin kaçak olarak büyütülmesi gibi ciddi imar sorunları yaşanabilir. Bu tür usulsüzlükler belediyelerce yıkım kararı veya idari para cezası yaptırımlarıyla karşılaşabilir. Ayrıca iskansız yapılarda elektrik ve su abonelikleri şantiye tarifesi üzerinden ücretlendirilebilir. Belediye arşivindeki onaylı mimari proje ile taşınmazın yerindeki fiili durumu karşılaştırılmalıdır. İmar plan notları, parsel sınırları ve yapılaşma koşulları hakkında temel bilgiler imar durumu nedir ve yapı kullanma izninin detayları iskan belgesi nedir rehberlerimizde yer alır.

6. Fiyat Tespiti ve Pazarlık

Taşınmazın talep edilen satış fiyatının bölgedeki gerçek piyasa rayiçleriyle uyumlu olup olmadığı benzer emsaller incelenerek doğrulanmalıdır. Çevredeki son dönem satışları, aynı binadaki bağımsız bölümlerin değerleri ve ilan fiyatları kıyaslanmalıdır. Doğru fiyat tespiti pazarlık masasında alıcının elini güçlendirir.

Pazarlık görüşmelerinde aceleci davranmamak, tespit edilen eksiklikleri ve tadilat gereksinimlerini fiyat indiriminde gerekçe olarak sunmak faydalıdır. Konutun bakım durumu, ıslak zeminlerin kalitesi, mutfak dolapları ve tesisat yenileme maliyetleri pazarlık aşamasında somut argümanlar olarak değerlendirilebilir. Pazarlık taktikleri ve süreç yönetimi için ev alırken pazarlık yazıdan yararlanabilirsiniz. Ayrıca yıl içerisindeki arz-talep hareketlerini ve mevsimsel etkileri değerlendirmek isteyen okurlarımız emlak sezonsallığı yazımızı inceleyebilir.

7. Emlakçı, Kapora ve Sözleşme Süreci

Satın alma kararı kesinleştiğinde taraflar arasındaki anlaşma yazılı bir sözleşmeye bağlanmalı ve yetki belgeli profesyonellerle çalışılmalıdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince emlak işletmeleri aracılık hizmetlerini yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanarak yürütür. Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca KDV hariç satış bedelinin yüzde dördünü geçemez; sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Emlak işletmeleri taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edemez. Detaylı kurallar emlak komisyonu nedir yazıda açıklanmıştır.

Satın alma öncesinde verilen kapora hukuken bağlanma parası niteliğindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesi uyarınca bir sözleşme yapılırken verilen bir miktar para, cayma parası olarak kararlaştırılmadıkça bağlanma parası sayılır ve esas alacaktan düşülür. Cayma parası kararlaştırılmışsa (TBK madde 178), parayı veren taraf sözleşmeden cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan taraf cayarsa aldığının iki katını geri verir. Kapora süreçlerinin doğru işletilmesi için kapora nedir yazımızı okuyabilirsiniz.

Hukuki geçerlilik açısından Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noter huzurunda resmi senet şeklinde yapılabilir. Adi yazılı kâğıtlarla yapılan satış sözleşmeleri hukuken mülkiyet geçirmez. Özellikle inşaatı süren veya projeden konut alımlarında noter onayı vazgeçilmezdir. Bu süreçteki yasal güvenceler projeden ev almak yazıda bulunur.

8. Tapu Günü ve Alım Masrafları

Tapu müdürlüğündeki devir günü gelmeden önce belediye borç sorgulaması ve harç ödemeleri tamamlanmalıdır. Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca tapu müdürlükleri devir sırasında taşınmazın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını belediyenin elektronik sistemi üzerinden sorgular. Geçmiş dönem borcu bulunan taşınmazların devir işlemi yapılamaz. Bu nedenle satıcının devir öncesinde borçları kapatmış olması şarttır.

Tapu başvurusu günümüzde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden çevrim içi olarak yapılır. Başvuru onaylandığında tarafların cep telefonlarına tapu harcı ve döner sermaye bedellerini içeren tahakkuk SMS’i gönderilir. Harç ödemeleri kamu bankaları veya Gelir İdaresi Başkanlığı internet vergi dairesi üzerinden tamamlandıktan sonra belirlenen randevu saatinde taraflar tapu müdürlüğünde hazır bulunur.

Tapu devrinde ödenmesi gereken başlıca mali kalemler şunlardır:

• Tapu Harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilir. Rayiç değerin altında gerçek dışı beyanda bulunulması durumunda aradaki fark harç ile birlikte bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Harç kuralları ve masraf paylaşımı ev alım satımında vergiler ve masraflar ile tapu devir işlemleri yazılarımızda açıklanmıştır. Kanuni istisnalar için tapu harcı muafiyeti rehberine bakabilirsiniz.
• Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu müdürlüğünce işlem başına tahsil edilen yasal maktu hizmet bedelidir.
• Emlak Vergisi Değeri (Rayiç Değer): Tapu harcına esas alınan asgari matrahı oluşturur. İlgili yasal dayanaklar rayiç bedel nedir sayfamızda anlatılmıştır.

9. Ev Alındıktan Sonraki Yasal Adımlar

Tapuda mülkiyet tescili tamamlandıktan sonra yeni malikin belirli yasal bildirimleri ve abonelik işlemlerini süresi içinde yerine getirmesi gerekir. İlk olarak Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. ve 33. maddeleri uyarınca yeni malik, taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine emlak vergisi bildirimi vermekle yükümlüdür. Bu bildirim taşınmazın edinildiği bütçe yılı içinde, şayet alım yılın son üç ayında yapılmışsa edinim tarihinden itibaren üç ay içinde belediyeye teslim edilmelidir. Satın alma yılının emlak vergisini eski malik öderken, yeni malikin vergi mükellefiyeti satın almayı takip eden takvim yılı başından itibaren başlar.

Bunun yanında elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin yeni malik adına devri sağlanmalıdır. Apartman yönetimine yeni malik olunduğu bildirilerek aidat ve işletme giderleri iletişimi kurulmalıdır. Taşınmazda daha sonra ortaya çıkabilecek gizli ayıplar konusunda da alıcı yasal haklara sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi gereğince satıcı, bildirdiği niteliklerin bulunmamasından ve taşınmazın değerini veya beklenen faydayı önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi uyarınca yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yılda, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar. Tapuda resmi ölçüme dayanılarak yazılmış yüzölçümünün tutmaması halinde ise satıcı özellikle üstlenmedikçe tazminatla sorumlu tutulmaz. Tüketici hakları ve tazminat yolları için ayıplı ev hakları rehberimizi inceleyebilirsiniz.

10. Ev Alırken Kontrol Listesi Tablosu

Aşağıdaki özet tablo, ev satın alma sürecinin başından sonuna kadar kontrol edilmesi gereken tüm resmi aşamaları ve sorgulama mercilerini bir arada sunar:

Sıkça Sorulan Sorular

Ev alırken tapuda nelere bakılır?

Tapu kaydında mülkiyetin kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, hisse oranı ve taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, intifa hakkı veya aile konutu şerhi gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı kontrol edilir. TMK 1020 gereğince tapu sicili herkese açıktır.

Kapora geri alınır mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesi uyarınca verilen kapora bağlanma parasıdır ve aksi kararlaştırılmadıkça toplam bedelden mahsup edilir. Cayma parası kararlaştırılmışsa (TBK md. 178), parayı veren alıcı vazgeçerse kapora satıcıda kalır; satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını alıcıya ödemek zorundadır.

İskansız ev alınır mı?

İskansız konutlar yasal olarak yapı kullanma izni almamış yapılardır. Bu tür taşınmazlarda imar mevzuatına aykırılıklar, ruhsat aşım riskleri ve ortak alan problemleri bulunabilir; 3194 sayılı Kanunun 30. maddesi gereğince yapının kullanılabilmesi için iskan alınması zorunludur.

Hisseli tapulu ev almak riskli mi?

Evet, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hisse satın alındığında Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunur. Paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açarak taşınmazı rayiç bedeli üzerinden geri alabilir.

Ev alırken hangi masraflar ödenir?

Ev alımında alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı, tapu müdürlüğüne maktu döner sermaye bedeli ve emlak danışmanı kullanılmışsa KDV hariç en fazla yüzde iki oranında hizmet bedeli ödenir.

Kiralama ve gayrimenkul sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.